一、什么是建設(shè)工程合同承包人優(yōu)先受償權(quán)

建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)屬于物權(quán)，優(yōu)先于其他債權(quán)清償。對(duì)于這一點(diǎn)，已有共識(shí)。承包人優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)是一種法定優(yōu)先權(quán)。其理由在于：這既體現(xiàn)了合同第286條的立法目的，也被我國(guó)法律和司法解釋已肯定，如2002年6月最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款成先受償權(quán)問題的批復(fù)》。我國(guó)在特別法上對(duì)優(yōu)先權(quán)已有所規(guī)定：如我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法中職工工資的優(yōu)先權(quán)制度；民用航空器法中救護(hù)費(fèi)用的航空器優(yōu)先權(quán)規(guī)定。合同法第286條承包人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，已經(jīng)成為我國(guó)民商事立法中優(yōu)先權(quán)法律制度的一個(gè)新的開端。

二、行使承包人優(yōu)先受償權(quán)要注意什么

1、承包人優(yōu)先受償權(quán)兩個(gè)以上的次序

最高人民法院《批復(fù)》對(duì)于兩個(gè)以上承包人對(duì)同一建設(shè)工程享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情形沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為根據(jù)“時(shí)序先后決定次序先后”的原則，應(yīng)以優(yōu)先權(quán)成立先后決定其受償順序，即成立在先者優(yōu)先受償。

2、承包人優(yōu)先受償權(quán)成立時(shí)間的確定

承包人優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的債權(quán)為基于建設(shè)工程合同所生的債權(quán)主，此項(xiàng)債權(quán)在承包人與發(fā)包人訂立合同時(shí)即已發(fā)生，但工程價(jià)款通常于工程交付或完成時(shí)，才能請(qǐng)求給付。簡(jiǎn)言之，承包人優(yōu)先受償權(quán)成立于債權(quán)未受清償時(shí)。

3、承包人優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款的范圍

在實(shí)踐中，狹義范圍論者認(rèn)為優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H限于工人工資，而廣義范圍論者則認(rèn)為，包括承包人施工報(bào)酬、所投入材料和因施工所墊資費(fèi)用，及依合同發(fā)生的損害賠償。筆者認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有其片面性。筆者認(rèn)為，應(yīng)在廣義范圍內(nèi)排出承包人的墊資和損害賠償金。因?yàn)槲从玫焦こ讨械膲|資屬于企業(yè)間的違法借款行為，顯然不能受合同法第286條款的保護(hù)；投入工程中去的墊資完全可以納入“工程價(jià)款”的范圍優(yōu)先受償。對(duì)于承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償（賠償金、違約金等）因其不涉及到社會(huì)公益，不應(yīng)包括在內(nèi)。

4、承包人優(yōu)先受償權(quán)例外的行使

根據(jù)合同法第286條的規(guī)定，承包人優(yōu)先受償權(quán)所及標(biāo)的物的范圍應(yīng)不屬于“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程。

所謂“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)解釋為法律禁止流通物。包括：公有物，如國(guó)家機(jī)關(guān)辦公的房屋建筑物及軍事設(shè)施；公用物，如公共道路、橋梁、機(jī)場(chǎng)、港口，及公共圖書館、公共博物館等?？梢愿爬?，基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系到社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，比如，電信樞紐、軍事項(xiàng)目等，而國(guó)家機(jī)關(guān)的員工宿舍就不屬于公有物。不過這些建設(shè)工程雖然不宜拍賣或折價(jià)，但如果這些工程可以用來經(jīng)營(yíng)，并能取得經(jīng)濟(jì)效益，承包人可以要求以其經(jīng)營(yíng)所得優(yōu)先償還建設(shè)工程的價(jià)款，如高速公路所收取的通行費(fèi)等。

5、優(yōu)先受償權(quán)行使的非訴方式

按照合同法第286條的規(guī)定，承包人既可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以直接申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。值得注意的是，這里規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“申請(qǐng)法院拍賣”。即優(yōu)先權(quán)的行使方式，為“對(duì)物訴訟”，即向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行優(yōu)先權(quán)。若發(fā)包人就優(yōu)先權(quán)是否成立及是否符合執(zhí)行條件提出異議的，就應(yīng)當(dāng)中止執(zhí)行程序。在這種情形下，承包人可以另外提起確認(rèn)之訴，以確認(rèn)優(yōu)先權(quán)是否成立。

6、購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)的限制

如果所建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人（開發(fā)商）已經(jīng)與消費(fèi)者訂立商品房買賣（預(yù)售）合同，在發(fā)包人拖欠工程款時(shí)，就可能發(fā)生承包人的優(yōu)先受償權(quán)與受法律特別保護(hù)的消費(fèi)者權(quán)利之間的沖突。在已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形下，消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，就該房屋而言，法定優(yōu)先權(quán)已歸于消滅，不必多談。在開發(fā)商尚未交房或雖交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情形下，該房屋仍屬于開發(fā)商所有，仍在優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物范圍內(nèi)，這就需要充分權(quán)衡這兩種權(quán)利和利益的優(yōu)先性。消費(fèi)者購(gòu)買商品房是一種生存的權(quán)利，顯然消費(fèi)者的生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先。如果允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，就相當(dāng)于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，而開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，則嚴(yán)重違背消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的立法宗旨，也背離了合同法第286條的立法本意。所以，在消費(fèi)者支付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人對(duì)該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)受到限制。