一、什么是合同立約定金

定金是把雙刃劍，在規(guī)范合同行為、制約合同雙方的同時，會給合同雙方帶來相應(yīng)的法律風險。定金具有法定的擔保效力，當事人可約定一方向?qū)Ψ浇桓抖ń鹱鳛閭鶛?quán)的擔保。

立約定金是一種特殊定金，是指合同一方當事人為保證自己在約定的時間、地點與對方當事人簽訂合同，而交給對方一定金錢的擔保方式。立約定金對合同雙方有同等約束力。擔保法解釋中有著明確規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。

二、簽訂立約定金合同要注意什么

簽訂立約定金合同，可以促進雙方簽訂合同。但是，如果約定不當或者一方未能依誠信原則履行合同義務(wù)，可能會給雙方帶來法律風險。因此，在簽訂主合同之前訂立立約定金合同時，應(yīng)當慎之又慎，若要規(guī)避簽訂立定金合同的風險，一般應(yīng)當把握如下事項：

1、立約定金應(yīng)以書面形式約定。

2、立約定金合同應(yīng)與主合同雙方當事人名稱保持一致。

3、立約定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過部分不受法律保護。

4、合同中應(yīng)當約定明確交付定金的期限和方式。

5、立約定金合同從實際交付定金之日起生效。

6、款項的性質(zhì)應(yīng)當予以明確表述，最好寫明“定金”字樣。

7、如果寫成訂金、誠意金、預(yù)付款、認購金等字樣，若合同條文又無明顯約定表明其具有定金性質(zhì)，則不具定金效力。

8、未能訂立合同的過錯方將承擔定金罰則的風險。

9、主合同無效，則作為從合同的立約定金合同亦無效。若主合同的交易受法律禁止或者限制或者可能被確認無效，立約定金被確認無效的法律風險較高。

10、立約定金合同的未決事項（尤其主合同的主要事項）不得過多。

11、簽訂主合同后，立約定金合同自然失效。立約定金不能延續(xù)成違約定金。

目前，較為常見的是由認購書而引發(fā)的購房定金糾紛。認購書的內(nèi)容一般包括房屋的具體位置、面積、價格、簽署正式合同的期限、定金的數(shù)據(jù)等。認購書引起的多是定金糾紛，預(yù)購方與開發(fā)商未達成購房契約，如何適用定金罰則？一般情況下應(yīng)當適用定金罰則，例外適用公平原則的情形是：如果認購書對雙方正式購房合同中將涉及重要條款約定不明，且在約定期限內(nèi)雙方多次對具體條款進行協(xié)商洽談，但分歧過大，則此定金應(yīng)認定為預(yù)付款，未達成契約，依公平原則應(yīng)予退還。