一、不動產(chǎn)質(zhì)押是指什么

我國《擔保法》關于質(zhì)押的問題，僅規(guī)定了動產(chǎn)質(zhì)押和權利質(zhì)押，而對于不動產(chǎn)質(zhì)押未予涉及。

不動產(chǎn)質(zhì)押，就是債務人或第三人將其不動產(chǎn)移交給債權人占有，以該不動產(chǎn)來擔保債務的履行，當債務人不履行債務時，債權人享有以該不動產(chǎn)折價或者依法拍賣、變賣該不動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。由于不動產(chǎn)相對于動產(chǎn)來說，它屬于不能移動或者移動就會損失其經(jīng)濟價值的物，因此在經(jīng)濟活動中人們極少用不動產(chǎn)來設置質(zhì)押，即很少遇到債務人或第三人將其不動產(chǎn)移交給債權人占有，將該不動產(chǎn)作為履行債務的擔保之情況，而一般都是以不動產(chǎn)來抵押，即以不轉移不動產(chǎn)的占有方式，將該不動產(chǎn)作為債權的擔保。

抵押與質(zhì)押，均屬物的擔保方式，當債務人不覆行債務時，抵押權人或質(zhì)權人都享有以擔保物折價或者以拍賣、變賣擔保物的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｒ虼?，當事人通過設定不動產(chǎn)抵押，可以達到與設定不動產(chǎn)質(zhì)押同樣的目的，而且避免了質(zhì)押必須移轉標的物的占有而不動產(chǎn)又不便于移轉占有所帶來的麻煩，債務人在保證擔保物的價值不減少的情況下可以繼續(xù)使用擔保物，債權人也因標的物不移轉占有而免除其對標的物的保管義務。

總之，以不動產(chǎn)設定抵押方便可行，而以不動產(chǎn)設定質(zhì)押操作困難，人們自然就從優(yōu)擇取。但是“通常”并不能涵蓋“特殊”，以不動產(chǎn)設定質(zhì)押雖屬罕見，卻并非絕無，在個別情況下以不動產(chǎn)設質(zhì)的事實畢竟還是存在的。

二、以不動產(chǎn)設定質(zhì)押在的法律效力

由于我國《擔保法》關于質(zhì)押一章，只對動產(chǎn)質(zhì)押和權利質(zhì)押作了規(guī)定，而對不動產(chǎn)質(zhì)押未作規(guī)定，因此，對于不動產(chǎn)能不能用來設定質(zhì)押，法律是否承認不動產(chǎn)質(zhì)押有效的問題，在審判實踐中就存在著很大的爭議。

主要理由如下：

（一）擔保法雖然未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)押，但也未明文規(guī)定不允許以不動產(chǎn)設質(zhì)，不倡導的東西不等于一定就是禁止的東西，極少見的東西更不等于就是非法的東西。因此，不能因擔保法未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)押就推定擔保法一律禁止以不動產(chǎn)設定質(zhì)押。

（二）以不動產(chǎn)設定質(zhì)押，只要是當事人協(xié)商一致的真實意思表示，不損害公共利益和他人合法權益，并滿足質(zhì)押有效成立的形式條件和實質(zhì)要件，就沒有理由不承認其存在的合法性。

（三）我國擔保法沒有規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)押，是因為不動產(chǎn)質(zhì)押不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，其經(jīng)濟作用逐漸退化，人們在經(jīng)濟活動中已極少運用。正是由于不動產(chǎn)質(zhì)押的情況十分少見，對不動產(chǎn)質(zhì)押作出專門的規(guī)定也就沒有普遍意義，因此我國擔保法也就未對不動產(chǎn)質(zhì)押作出專門規(guī)定。

總之，對不動產(chǎn)質(zhì)押問題，不能僅因為擔保法對此沒有規(guī)定就一概認為其無效，而應當參照擔保法中動產(chǎn)質(zhì)押和不動產(chǎn)抵押的有關規(guī)定，根據(jù)法律的基本原則和精神來判定質(zhì)押合同的成立及其效力問題。