一、如何訂立房屋租賃合同

房屋租賃合同按房屋產權劃分為公房租賃和私房租賃，二者在合同訂立上大不相同。公房租賃合同多為標準合同，雙方協商較小，而私房租賃合同內容體現自由協商的內容較多。下面主要介紹私房租賃合同的訂立。

（一）做好訂立合同的準備工作：

1、全面了解房屋坐落的地點、房屋的結構和附屬設備、房屋的數量、房屋的堅固程度等具體情況。

2、對出租人和房屋的關系進行了解，包括出租人是否為所有權人，是否為共有人，若為共有人是否有權出租房屋、房屋產權是否有爭議等。

3、初步接洽，并準備合同文本。

4、簽訂房屋租賃合同并登記。當事人雙方意思表示一致，達成了書面協議，房屋租賃合同就成立了，按規(guī)定還要到房屋管理部門辦理登記。

（二）房屋租賃合同的主要條款：

根據《城市房地產管理法》和《私房管理暫行條例》的規(guī)定，房屋租賃合同的必要條款有：標的物、租金、期限、用途、修繕責任等。

在訂立合同中應注意的是：

1、標的、出租房屋狀況應在合同中具體話，表明具體地點、門牌號碼、樓層、結構及附屬設備等。

2、出租房屋的數量，應載明出租房屋的面積或間數。

3、租賃房屋的用途，是經營還是自住。合同中應明確用途，使承租人能按租賃房屋的使用性質正確合理地加以使用，避免使用不當而使承租房屋遭受損失。

4、租金及支付租金辦法。應明確租金數額和出租標準，租金支付的時間和方式。

5、租賃期限，包括起租日期和終止日期。

6、修繕責任。雙方可以在合同中約定，如沒有約定，則由出租方負責。合同中可以約定由承租人負責正常維修，由出租人支付費用或從租金中扣除。

7、違約責任。雙方可約定在違反合同時的責任，如違約金數額或支付標準。

8、其他如承租人的優(yōu)先承租權、優(yōu)先購買權等。

在房屋租賃合同中，如果遵從了文中提到的準備階段的了解工作，并依據房屋租賃合同中的主要條款根據雙方當事人實際情況具體簽訂，就會避免在房屋租賃過程中產生糾紛。

二、租賃合同無效或被解除怎么辦

承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后，該如何處理？

（一）對承租人裝修物價值的認定。

承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價值的確認問題。首先應由租賃雙方對裝修物進行協調，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

（二）對承租人裝修物的處理及補償。

裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物的，財產所有權人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統，所以在審判實踐中難以把握。