一、租賃合同什么情況下能解除

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：

（一 ）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償”。

二、出租人可以收回房屋的情況

依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的 ，由承租人賠償：

（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（三 ）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（四）拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；

（五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；

（六 ）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

（七）故意損壞承租房屋的”。

現(xiàn)實(shí)中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見(jiàn)不鮮。出租方在簽訂 《房屋租賃合同》時(shí)往往設(shè)定對(duì)自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)得以提前解除或者終止合同。常見(jiàn)的如租金上漲過(guò)快 ，出租人按原合同履行將面對(duì)租金損失的事實(shí)時(shí)，出租人會(huì)不惜代價(jià)尋找借口甚至寧愿通過(guò)支付違約金來(lái)達(dá)到解除合同的目的 ，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。

作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時(shí)解除或者終止，除了要嚴(yán)格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù)外，在合同的簽訂上要盡可能細(xì)化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設(shè)定提前解除或者終止合同的條件 ，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時(shí)間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等 。只有這樣，才能更有效的保護(hù)自己的合法權(quán)益。