一、出租人可以解除合同的條件

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了出租人可以解除合同的條件，但對(duì)承租人解除合同的條件沒有規(guī)定，該條例第二十一條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的。

（二）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的。

（三）承租人累計(jì)六個(gè)月不交租金的”。合同法對(duì)承租人解除合同的條件有了一些規(guī)定，如規(guī)定不定期租賃時(shí)當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同；因租賃物部分或者全部毀損滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)房屋無(wú)法使用或者難以使用時(shí)，承租人可以在租賃期內(nèi)提前解除合同，對(duì)承租人解除合同條件應(yīng)嚴(yán)格掌握。

在不定期租賃中，當(dāng)事人在合同中未約定租賃期限，因此任何一方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同。定期租賃合同的當(dāng)事人在合同中約定了租賃期限，合同于租賃期間屆滿即告終止。但是當(dāng)事人于合同約定的期間屆滿時(shí)也可以續(xù)訂合同。續(xù)訂合同又稱為期限更新，它不同于一般合同中履行期限的變更。前者是兩個(gè)合同關(guān)系，后者只是一個(gè)合同關(guān)系。租賃合同期限更新只能發(fā)生于租賃期限（約定或者法定的期限）屆滿之時(shí)。租賃雙方當(dāng)事人更新期限續(xù)訂合同有兩種方式：約定更新和法定更新。約定更新又稱明示更新，是指合同當(dāng)事人于租賃期間屆滿后另訂一合同，約定延長(zhǎng)租賃期限。法定更新又稱默示更新，是指租賃期間屆滿后，合同當(dāng)事人的行為表明其租賃關(guān)系繼續(xù)存在。根據(jù)本條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人仍繼續(xù)對(duì)租賃物為使用收益，出租人亦不反對(duì)；承租人繼續(xù)支付租金，而出租人也接受了。當(dāng)事人有此行為即可以推定雙方有繼續(xù)租賃關(guān)系的意向，租賃期限視為更新。但在這種情況下，當(dāng)事人之間的定期租賃更改為不定期租賃，任何一方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同。

二、解除租賃合同應(yīng)注意什么

（一）當(dāng)事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。

（二）合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。

（三）要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。