一、能設定土地抵押權的條件

從法律上看，設定抵押權的土地使用權必須同時具備兩個法定條件：一是土地使用權必須是抵押人有權依法予以處分的，二是土地使用權必須是依照法律法規(guī)的規(guī)定可以轉讓的。否則就會被視為違法，最終將影響到抵押合同的效力。

可以設定抵押權的土地使用權主要有以下幾種情況：

第一，以出讓方式取得的國有土地使用權。出讓的土地使用權，是受讓人依法向國家購買的一種財產權，受讓人有權在規(guī)定的使用年限內依法處分土地使用權，受讓人即抵押人既可以單獨以土地使用權抵押，也可以與其地上房屋等建筑物、構筑物同時抵押。

第二，以劃撥方式取得的國有土地使用權，只有在地上建有房屋等建筑物、構筑物時，才能與房屋一起設定抵押權。但是，在抵押權實現(xiàn)時，依法作價、拍賣或變賣房地產后，必須從所得價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額，抵押權人方可優(yōu)先受償，也就是說，抵押權人只能就地上房屋等建筑物、構筑物的價值受償，而不能就土地使用權的價值受償。

第三，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

第四，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權可同時抵押。

上述第三、四項抵押涉及的集體土地使用權，在抵押權實現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質和原土地用途。

二、不能設定土地抵押權的情況

不能設定抵押權的土地主要有以下幾種情況：

第一，土地所有權。土地所有權在我國是禁止買賣的，當然也就不能作為抵押物。

第二，地上沒有房屋等建筑物、構筑物的單獨的國有劃撥土地使用權。這是因為，以劃撥方式取得的土地使用權，土地使用者沒有土地的處分權。

第三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權，但是已經(jīng)承包的并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的集體土地使用權除外。

第四，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權不得單獨抵押。