一、能設(shè)定土地抵押權(quán)的條件

從法律上看，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)必須同時(shí)具備兩個(gè)法定條件：一是土地使用權(quán)必須是抵押人有權(quán)依法予以處分的，二是土地使用權(quán)必須是依照法律法規(guī)的規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的。否則就會(huì)被視為違法，最終將影響到抵押合同的效力。

可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)主要有以下幾種情況：

第一，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。出讓的土地使用權(quán)，是受讓人依法向國(guó)家購(gòu)買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，受讓人有權(quán)在規(guī)定的使用年限內(nèi)依法處分土地使用權(quán)，受讓人即抵押人既可以單獨(dú)以土地使用權(quán)抵押，也可以與其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物同時(shí)抵押。

第二，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，只有在地上建有房屋等建筑物、構(gòu)筑物時(shí)，才能與房屋一起設(shè)定抵押權(quán)。但是，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，依法作價(jià)、拍賣或變賣房地產(chǎn)后，必須從所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，也就是說，抵押權(quán)人只能就地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的價(jià)值受償，而不能就土地使用權(quán)的價(jià)值受償。

第三，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

第四，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。

上述第三、四項(xiàng)抵押涉及的集體土地使用權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和原土地用途。

二、不能設(shè)定土地抵押權(quán)的情況

不能設(shè)定抵押權(quán)的土地主要有以下幾種情況：

第一，土地所有權(quán)。土地所有權(quán)在我國(guó)是禁止買賣的，當(dāng)然也就不能作為抵押物。

第二，地上沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物的單獨(dú)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。這是因?yàn)椋詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，土地使用者沒有土地的處分權(quán)。

第三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的使用權(quán)，但是已經(jīng)承包的并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒地的集體土地使用權(quán)除外。

第四，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。