一、房屋贈與合同的特征

房屋贈與合同具備以下特征：

1、無償性。一般情況下，房屋贈與合同是無償?shù)模浥c人將自己所有的房屋無償給予受贈人，無需受贈人支付對價。但贈與也可以附義務，若贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。

2、諾成性?！逗贤ā返谝话侔耸鶙l規(guī)定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與?！痹摋l規(guī)定表明贈與合同在贈與財產的權利轉移前即成立，否則無撤銷贈與可言。即贈與合同是諾成合同，只要贈與人與受贈人雙方就贈與事宜達成一致，贈與合同即成立并生效，而無需以贈與財產的交付為合同成立要件。

3、要式性?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”該法第三十七條規(guī)定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！币虼?，贈與房屋的合同，應當采用書面形式。

4、辦理過戶須經公證?！端痉ú?、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知（司公通字[1991]117號）》規(guī)定：“接受贈與房產的受贈人，應當持房產所有人的“贈與公證書”和本人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證、契證，到房地產管理機關辦理所有權轉移登記手續(xù)?！奔捶课葙浥c行為必須經公證機關公證后才能辦理過戶手續(xù)，不進行公證的，房屋權屬登記部門可以拒絕予以登記。

如前所述，《合同法》規(guī)定贈與合同為諾成性合同，改變了之前《民法通則》解釋第128條關于贈與合同為實踐性合同的規(guī)定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)?！币虼耍灰浥c人與受贈人雙方就贈與事宜達成一致，贈與合同即成立并生效。實踐中，關于房屋贈與合同的爭議，多集中在合同的履行上，往往是贈與人表示贈與意思后，又反悔的，如本案被告。

由于贈于合同是一種極特殊的無償單務合同，為了充分保障贈與人的權利，法律其實賦予了贈與人兩種特殊的撤銷權：任意撤銷權和法定撤銷權?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前，可以撤銷贈與。”這一條款規(guī)定了贈與人對贈與合同的任意撤銷權，即在贈與財產的權利移轉之前，贈與人無需再考慮其他因素，想要撤銷贈與便可撤銷，但如果贈與財產的所有權已移轉的，贈與人的任意撤銷權消滅。需注意的是，對于動產而言，贈與人一旦交付贈與物，任意撤銷權即為消滅；對于不動產而言，雖然贈與人將不動產交付給受贈人使用，但如果沒有辦理過戶登記等手續(xù)的，贈與人仍可行使任意撤回權，但房屋除外，根據(jù)《民法通則》司法解釋，贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有使用該房屋的，可以認定贈與有效，即在某些情況下，贈與財產的權利雖未實現(xiàn)移轉，贈與人也不可行使任意撤銷權。

二、房屋贈與應注意什么

實踐中，有關房屋贈與的實務操作問題應注意以下幾點：

1、關于贈與合同的公證問題。贈與合同是單務、無償、諾成合同，一般情況下，贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與，當事人雙方一致的意思表示，合同就成立。但如贈與合同又經公證的，如上所述，僅在極少數(shù)情況贈與人才可撤銷。

公證部門對房屋贈與合同進行公證時，只要當事雙方出示相關資料，包括房屋產權證書、雙方身份證、贈與合同，并經過工作人員的當面詢問，認定雙方意思表達真實，一般情況下即可給予辦理公證手續(xù)。

2、關于房屋贈與的稅費?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，個人贈與不動產不征營業(yè)稅，所以相關費用只是公證部門以公允價格為標準按受益額的一定比例收取公證費。由此不難看出，與房屋買賣通常要負擔房屋出售價格（或差額）的1．5%-10．5%的稅費相比較，贈與的稅費負擔一般比買賣少了很多。為此，現(xiàn)實生活中不少人通過簽訂虛假“贈與合同”進行房屋買賣，以逃避交納稅費。對此要注意的是，“真買賣假贈與”對購房人非常不利，要承擔巨大的法律風險：

（1）虛假贈與合同是無效合同。由于虛假贈與合同，主要是為了逃避稅費，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會公共利益的合同是無效合同，并且是自始無效。所以，購房人很有可能不能取得房屋所有權。

（2）如上，根據(jù)《合同法》第191條之規(guī)定，“贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任”，所以如果房屋一旦有質量問題，是很難要求出賣人承擔責任的。

（3）購房人將承擔更重稅負的潛在風險。因為個人所得稅的計稅依據(jù)是：出售取得的收入-上次購買價格-規(guī)定的稅費=計稅依據(jù)，再以此為基數(shù)，按20%的稅率繳納。如果房屋取得時是因受贈取得的，那么其“上次購買價格”為零，不能抵扣。那么，下次房屋出售時，就要多承擔“上次購買價格”之20%的稅費，顯然是相當高的。

（4）根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》之規(guī)定，“真買賣假贈與”的行為如果被稅務機關查處，則會定為偷稅行為，輕者會面臨罰款，如果偷稅額度達到1萬元以上的，就可能構成刑事犯罪。