一、租賃合同糾紛的訴訟時效

訴訟時效是指權利人在法定期間內(nèi)不行使權力即喪失請求司法機關強制力保護其權利的法律制度。

因租賃合同的履行過程中因為延付或拒付租金引起的糾紛應當適用1年的訴訟時效外，其他基于租賃合同所引起的糾紛均適用2年的訴訟時效。

幾個具體問題：

1、關于租賃合同履行完畢承租人出具的欠款條適用訴訟時效的問題。

最高人民法院研究室《關于對租賃合同債務人因欠付租金而出具的“欠款結算單”不適用普通訴訟時效的復函》中也表述了這種觀點。

函復：租賃合同債務人因欠付租金而出具的“欠款結算單”只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其與債權人之間的租賃關系。因此，租賃合同當事人之間就該欠款結算單所發(fā)生糾紛的訴訟時效期間適用1年的訴訟時效規(guī)定。

2、關于分期支付租金的訴訟時效起算點問題。

最高人民法院民事審判第二庭在2000年10月26日對山東省高級法院函復：你院魯法經(jīng)（1999）25號《關于借款合同中約定分期償還應如何計算訴訟時效期間的問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復如下：在借款、買賣合同中，當事人約定分期履行合同債務的，訴訟時效應當從最后一筆債務履行期屆滿之次日開始計算。

最高人民法院給云南省高級人民法院函復：你院《云南省高級人民法院關于繼續(xù)性租金債權的訴訟時效期間如何計算的請示》收悉。經(jīng)研究，答復如下：對分期履行合同的每一期債務發(fā)生爭議的，訴訟時效期間自該期債務履行期屆滿之日的次日起算。

3、對于未約定租金給付期限的訴訟時效的起算點。

根據(jù)是《合同法》第62條規(guī)定的“當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間?！奔矗瑢τ谖醇s定租金給付期限的訴訟生效的起算點只能從債權人向債務人提出履行要求、且履行寬限期屆滿之第二日開始。

二、房屋租賃糾紛的處理途徑

房屋租賃糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是指關于房屋和土地的權益爭議。一旦發(fā)生房屋租賃糾紛后，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1、調解。

它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，進行民間糾紛的調解處理，調解特別適用對某些界限不清的事實、責任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調委會調解通過調解，糾紛雙方，互諒互讓，以達到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

2、仲裁。

仲裁是一種準司法活動?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛”，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比較受推崇的爭端解決機制。

3、訴訟。

有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。

綜上所述，房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，租賃市場會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而進一步擴大。目前我國的房屋租賃市場還遠沒有進入一個法律的市場，市場行為極不規(guī)范，一些違法現(xiàn)象還十分嚴重并對房屋租賃市場的培育和發(fā)展起到了負面影響，所以我們面臨的問題是仍要加強房屋租賃市場方面的立法工作，加強法制、加強管理，使房屋租賃市場進一步規(guī)范化，預防和減少糾紛的發(fā)生的同時，不僅要根據(jù)當事人自愿的原則，尊重當事人的意志，采取調解或仲裁的處理方法；更要注重引導當事人通過訴訟的手段來解決糾紛，從而推動整個房屋租賃市場的發(fā)展。