一、房屋租賃合同未備案有效嗎

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案；建設(shè)部令第四十二號(hào)《城市房屋租賃管理辦法》第十三條房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

從這兩部法律、法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，訂立房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)在房管部門(mén)備案，但是在當(dāng)前的民事活動(dòng)中，很少有當(dāng)事人按規(guī)定進(jìn)行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢？答案是有效合同。

我國(guó)房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效。

二、房屋租賃合同無(wú)效的賠償

房屋租賃合同因合同無(wú)效而請(qǐng)求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來(lái)處理。這就明確了房屋租賃合同無(wú)效時(shí)請(qǐng)求賠償損失，法院應(yīng)該支持的三種損失：

1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無(wú)效的，如果沒(méi)有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說(shuō)，承租人租了房子，租賃合同無(wú)效，出租人當(dāng)時(shí)是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒(méi)有構(gòu)成附和，也就是沒(méi)有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當(dāng)賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和，已經(jīng)與租賃房屋這種不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成一體，無(wú)法拆除或者拆除必然影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個(gè)拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2、承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意裝飾裝修，或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人的同意，這個(gè)損失也是損失，是給出租人造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

3、承租人經(jīng)過(guò)出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無(wú)效或者有效而終止履行，雙方當(dāng)事人對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒(méi)有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當(dāng)事人雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒(méi)有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用造成的損失，也是損失，應(yīng)當(dāng)賠償。經(jīng)過(guò)約定，原來(lái)也經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過(guò)錯(cuò)程度確定賠償責(zé)任，該誰(shuí)的過(guò)錯(cuò)誰(shuí)就承擔(dān)，誰(shuí)的過(guò)錯(cuò)比例大就多承擔(dān)，誰(shuí)的過(guò)錯(cuò)比例小就少承擔(dān)，按照過(guò)錯(cuò)原則承擔(dān)責(zé)任。一方過(guò)錯(cuò)一方承擔(dān)，雙方過(guò)錯(cuò)雙方承擔(dān)，按照過(guò)錯(cuò)的比例來(lái)承擔(dān)。