一、房屋租賃合同無效的認(rèn)定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對于房屋租賃合同無效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。

二、租賃合同無效房屋使用費(fèi)咋辦

司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經(jīng)確認(rèn)了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經(jīng)使用了這么長時(shí)間的房子，難道騰房就完了，就算恢復(fù)原狀了嗎？

司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費(fèi)。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護(hù)，對租賃合同無效采用的是折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對方的財(cái)產(chǎn)，合同法沒有規(guī)定要給予使用費(fèi)。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費(fèi)，就不公平。

房屋使用費(fèi)用按什么標(biāo)準(zhǔn)來算，司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。那就是說，房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金的標(biāo)準(zhǔn)。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)，因而為之。

對此，完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)有一定的問題，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)無效合同，房屋使用費(fèi)可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn)，最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。