一、房屋租賃合同無效的認定

在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。

在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。

二、租賃合同無效房屋使用費咋辦

司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經使用了這么長時間的房子，難道騰房就完了，就算恢復原狀了嗎？

司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償的方式，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據無效合同而取得的對方的財產，合同法沒有規(guī)定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。

房屋使用費用按什么標準來算，司法解釋規(guī)定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應予支持。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之。

對此，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應當有所區(qū)別。