一、房屋租賃糾紛的種類有哪些

（一）租金違約糾紛。

這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場(chǎng)行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

（二）損害賠償糾紛。

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：

（1）房屋損壞賠償糾紛 這多數(shù)是承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

（2）人身財(cái)物損害賠償糾紛 由于出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。

（3）房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛 房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利（包括共同共有和按份共有），部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。

（4）裝修費(fèi)用糾紛 房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營(yíng)的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

（三）房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！逗贤ā芬灿写祟愐?guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無(wú)效。

（四）轉(zhuǎn)租糾紛。

現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂；有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛；有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來(lái)只能使自己的利益受到損害。

（五）變更房屋用途糾紛。

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。

（六）單面解除合同糾紛。

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無(wú)奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。

二、房屋租賃裝修糾紛處理原則

房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產(chǎn)審判工作中出現(xiàn)的新問題。房屋裝修是指為使房屋內(nèi)部環(huán)境達(dá)到一定的質(zhì)量要求，使用裝飾材料對(duì)房屋的內(nèi)部裝飾修建的工程建設(shè)活動(dòng)。在房屋租賃活動(dòng)中，裝修具有以下特點(diǎn)：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權(quán)歸承租人。裝修物與房屋具有相對(duì)不可分離性，因裝修物并非一般的陳設(shè)物，一經(jīng)裝修，即與房屋緊密結(jié)合在一起，要使裝修后的房屋完全恢復(fù)原狀，事實(shí)上已經(jīng)不可能，并且在經(jīng)濟(jì)上也不合理。正是基于上述特點(diǎn)，在房屋租賃合同中，由于房屋的所有權(quán)和居住使用權(quán)暫時(shí)分離，因此承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修實(shí)質(zhì)上屬于我國(guó)民法規(guī)定的添附，即不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并到一起，形成一種不能分離的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。

根據(jù)我國(guó)民法有關(guān)物的添附的規(guī)定以及審判實(shí)踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類型，處理此類案件一般應(yīng)遵循以下原則：

（一）侵權(quán)責(zé)任原則。

侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國(guó)民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對(duì)其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）當(dāng)事人約定原則。

該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對(duì)裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國(guó)民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動(dòng)中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。

（三）公平合理原則。

此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對(duì)裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對(duì)房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（四）違約過錯(cuò)責(zé)任原則。

承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無(wú)效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，可能造成另一方當(dāng)事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據(jù)我國(guó)民法通則第六十一條之規(guī)定，民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失。因此實(shí)踐中處理這一類型糾紛應(yīng)適用過錯(cuò)原則。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租用房屋進(jìn)行裝修是以房屋所有權(quán)人同意為前提條件的，房屋一經(jīng)裝修，必然就存在著雙方當(dāng)事人對(duì)裝修的責(zé)任承擔(dān)問題，而并非一方當(dāng)事人的違約過錯(cuò)行為引起。實(shí)際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對(duì)租用的房屋進(jìn)行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎(chǔ)的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產(chǎn)物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個(gè)租賃合同中，房屋裝修的權(quán)利義務(wù)既作為合同的一部分又相對(duì)獨(dú)立于房屋租賃關(guān)系而存在，這是物的添附在合同中體現(xiàn)出來(lái)的特殊性。一方當(dāng)事人只有違反了房屋裝修的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才會(huì)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯(cuò)責(zé)任原則。