一、承租人的優(yōu)先購買權

在司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權的適用比較混亂，缺乏準確的規(guī)則。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優(yōu)先購買權問題上做了統一的規(guī)定，可以歸納為五個規(guī)則：

（一）承租人優(yōu)先購買權的性質是債權。

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權，確認這種優(yōu)先購買權與基于共有的優(yōu)先購買權不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權。至于承租人的優(yōu)先購買權為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權，司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權是法定優(yōu)先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力。

（二）侵害承租人優(yōu)先購買權的救濟方式為賠償損失。

正因為承租人優(yōu)先購買權的性質是債權，是優(yōu)先締約權，而不是物權性質的權利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個規(guī)定與以往的理解是不同的。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優(yōu)先購買權的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權效力不同的結果。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內沒有通知承租人”，就構成侵害優(yōu)先購買權。這個規(guī)定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權成為一句空話。

（三）對以協議折價變賣方式實現抵押權的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權。

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。”在對租賃房屋以協議折價、變賣方式實現抵押權時，出租人應當在合理期限內通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權。其條件是，租賃房屋原來是設置了抵押權的，出租人要把該房實現抵押權，是用協議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯系起來。以租賃房屋實現抵押權不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權的方法來保護。但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現抵押權的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護。

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現抵押權的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權人為了實現抵押權而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權的保護，就統一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權。這樣規(guī)定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內容：在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權。侵害優(yōu)先購買權的，應當予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內容刪掉，是完全正確的。

二、對抗承租人優(yōu)先購買權的法定事由

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權的法定事由。

1、房屋共有人行使優(yōu)先購買權。

共有人優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權，這是基于物權優(yōu)先于債權的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權是基于物權所生的優(yōu)先權，而承租人優(yōu)先購買權是基于債權而生，物權優(yōu)先于債權，自然得出這個結論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權的競合或者競存，基于物權產生的優(yōu)先購買權優(yōu)先基于債權產生的優(yōu)先購買權。

2、房屋賣給出租人的近親屬。

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關系，承租人不得主張優(yōu)先購買權。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權，并且這個優(yōu)先購買權比承租人優(yōu)先購買權更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權。值得研究的是，這種基于親屬關系發(fā)生的優(yōu)先購買權，是不是一個新的優(yōu)先購買權，產生這種優(yōu)先購買權的法律基礎是什么？

3、承租人放棄優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋，對承租人已經履行告知義務，如果承租人在15日內沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權，對此，當然不得再主張優(yōu)先購買權。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權必須在15日內表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權利。

4、第三人善意取得租賃房屋所有權。

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經辦理了登記手續(xù)，就構成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。承租人再主張優(yōu)先購買權，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關鍵在于怎么去計算承租人優(yōu)先購買權受到損害的損失數額。我的想法是，可以按照產生優(yōu)先購買權那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。