一、房屋雙重租賃的效力

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實中，經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當(dāng)然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當(dāng)然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：

第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。

第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則，每一個債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個建筑物上先后設(shè)立了兩個物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任，要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。

司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：

第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因為后手合同已經(jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認合同效力。

第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認其效力。

第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

二、房屋租賃合同糾紛中的有益費用

房屋租賃的隨意性很大，常采取口頭協(xié)議；有的是在房屋租賃合同簽訂后，在經(jīng)營過程中，承租人為了經(jīng)營目的和利益，經(jīng)雙方口頭協(xié)議，添置他物或進行裝修等。租賃合同終止后，承租人和出租人往往就添置物和裝修的補償問題發(fā)生糾紛。

隨著現(xiàn)代社會中人與人之間經(jīng)濟交往的不斷增多，貧富差距的不斷增大，在大城市沒有住房的人的人越來越多，隨之帶來的是，房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實踐中，就承租人對租賃房屋進行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時，租賃雙方經(jīng)常對增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補償問題發(fā)生的爭議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對此問題的認識和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認為對此問題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對租賃房屋增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補償問題有明確約定的，只要該約定是當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費用返還原則處理。

首先，關(guān)于有益費用的概念和構(gòu)成。我國法律對此沒有明確規(guī)定。參照世界各國的法律規(guī)定，筆者認為，有益費用是指承租方經(jīng)出租方同意，為改善、添附租賃物使之價值增加而支出的必要費用。構(gòu)成有益費用應(yīng)具備以下條件：

1、該費用須為對租賃房屋進行改善或增設(shè)他物而支出的費用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費用屬于必要費用而非有益費用。

2、須因該費用的支出而使租賃房屋價值增加。

3、承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。所謂對租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進行裝修改造成為具有更高價值的財產(chǎn)，改善物包含承租人的勞動價值。所謂增設(shè)他物是指承租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財產(chǎn)，使二者結(jié)合在一起，使租賃房屋增值。我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币来艘?guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價值或服務(wù)與自己的特定目的，對租賃物進行改善和增設(shè)他物既構(gòu)成對租賃物合同的違反又構(gòu)成對出租人財產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的侵害，承租人應(yīng)承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設(shè)他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因為添附而支出的費用屬于有益費用。一般而言，出租人對承租人為租賃物支出的有益費用有償還的義務(wù)。

關(guān)于有益費用返還的依據(jù)，實踐中看法不一。筆者認為，應(yīng)適用不當(dāng)?shù)美脑瓌t。因為，在租賃關(guān)系終止后，租賃的房屋返還給出租人，出租人應(yīng)享有租賃房屋的增加價值，承租人因該費用的支出而受到損失，且出租人取得租賃房屋增加的價值沒有合同和法律的規(guī)定，所以，出租人應(yīng)將取得利益返還給承租人。

在審判實踐中須注意，出租人返還的有益費用的數(shù)額，僅限于租賃合同終止時租賃房屋增加的價值額，而不是承租人支出的所有有益費用。因為，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時才對租賃房屋增加價值余額占有。所以，出租人只負有返還有益費用余額的部分。另外，如果出租人要求拆除增設(shè)物的，且增設(shè)物能夠拆除，可以責(zé)令承租人拆除，不必給予承租人有益費用補償。在審理房屋租賃合同糾紛時，對房屋裝修物？如吊頂、鋪設(shè)地板磚、安裝防盜門、窗等及其價值處理，宜遵照以下原則：

1、有約定，按約定；

2、無約定的，如果裝修物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；裝修物不能拆除的，如果裝修物對出租人今后使用無益處的，則不予補償；如有益處，則按重置價折舊后適當(dāng)給予補償。是否對出租人有益處，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準。

總之，只有把法律規(guī)定不斷細化，才能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟不斷變化和發(fā)展的要求，也只有這樣才能把我國逐步建設(shè)成為社會主義法治國家。