一、城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力

第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準(zhǔn)，或者沒按照規(guī)劃批準(zhǔn)去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個(gè)彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的，這個(gè)合同也認(rèn)為是有效的。

第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)有審批權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)了，就可以認(rèn)定為有效。

第三，當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時(shí)建筑使用期間，例如臨時(shí)建筑是經(jīng)過批準(zhǔn)的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個(gè)期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前，經(jīng)過批準(zhǔn)延長的，租賃期限只要在延長期限內(nèi)的，都是有效的。

二、如何界定城鎮(zhèn)房屋租賃合同

司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個(gè)意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個(gè)司法解釋的適用范圍，但是實(shí)際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。

司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個(gè)說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進(jìn)行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個(gè)司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定?？梢哉J(rèn)為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在限制之列，因?yàn)橄迌r(jià)房比經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的條件稍微再高一點(diǎn)，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價(jià)格很低，原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房以及限價(jià)房出租的情況比較普遍，引起社會強(qiáng)烈反映，政府部門也在干預(yù)。有人分析，一種情況是買這種限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現(xiàn)在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房出租的一律要進(jìn)行干預(yù)，確認(rèn)其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的買賣合同中都有約定，經(jīng)過一定時(shí)間，只要補(bǔ)交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個(gè)無效的租賃合同，是一個(gè)事實(shí)的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。