一、房屋租賃有益費(fèi)用的返還

隨著現(xiàn)代社會中人與人之間經(jīng)濟(jì)交往的不斷增多，貧富差距的不斷增大，在大城市沒有住房的人的人越來越多，隨之帶來的是，房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實(shí)踐中，就承租人對租賃房屋進(jìn)行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時，租賃雙方經(jīng)常對增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題發(fā)生的爭議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對此問題的認(rèn)識和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

房屋租賃的隨意性很大，常采取口頭協(xié)議；有的是在房屋租賃合同簽訂后，在經(jīng)營過程中，承租人為了經(jīng)營目的和利益，經(jīng)雙方口頭協(xié)議，添置他物或進(jìn)行裝修等。租賃合同終止后，承租人和出租人往往就添置物和裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生糾紛。

筆者認(rèn)為對此問題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對租賃房屋增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題有明確約定的，只要該約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費(fèi)用返還原則處理。

關(guān)于有益費(fèi)用的概念和構(gòu)成，我國法律對此沒有明確規(guī)定。

參照世界各國的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，有益費(fèi)用是指承租方經(jīng)出租方同意，為改善、添附租賃物使之價值增加而支出的必要費(fèi)用。

構(gòu)成有益費(fèi)用應(yīng)具備以下條件：

1、該費(fèi)用須為對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物而支出的費(fèi)用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費(fèi)用屬于必要費(fèi)用而非有益費(fèi)用。

2、須因該費(fèi)用的支出而使租賃房屋價值增加。

3、承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。

所謂對租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進(jìn)行裝修改造成為具有更高價值的財產(chǎn)，改善物包含承租人的勞動價值。所謂增設(shè)他物是指承租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財產(chǎn)，使二者結(jié)合在一起，使租賃房屋增值。

我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”依此規(guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價值或服務(wù)與自己的特定目的，對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物既構(gòu)成對租賃物合同的違反又構(gòu)成對出租人財產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的侵害，承租人應(yīng)承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因?yàn)樘砀蕉С龅馁M(fèi)用屬于有益費(fèi)用。一般而言，出租人對承租人為租賃物支出的有益費(fèi)用有償還的義務(wù)。

二、出租人解除租賃合同的情形

除合同法規(guī)定的解除權(quán)外，房屋租賃合同中出租人或承租人可以請求解除的合同情形包括：出租人可以解除的情形（承租人擅自變更房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建；承租人未經(jīng)同意進(jìn)行裝修；承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租；承租人拖欠租金）和承租人可以解除的情形（房屋被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封；房屋權(quán)屬有爭議；房屋具有違反法律或行政法規(guī)關(guān)于適用條件的強(qiáng)制性規(guī)定的）兩種情況。

現(xiàn)實(shí)中，存在一種誤解，即，承租人以出租房屋不具有適租性主張合同無效，張志勝律師認(rèn)為，法院不能支持，理由是：是否適租（除法定條件外）是商業(yè)風(fēng)險問題，若法院橫加干涉頗為不妥。