一、房屋租賃登記形式的效力

我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。建設(shè)部頒布的城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。第16條規(guī)定，房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度，但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。從登記備案的立法目的來(lái)看，租賃合同的登記備案制度，主要是防止國(guó)家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋，另一個(gè)目的則是因?yàn)榉课莸炔粍?dòng)產(chǎn)的交易（包括出租），或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會(huì)公示，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。從登記機(jī)關(guān)對(duì)合同審查來(lái)看，主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內(nèi)容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等，因此登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為，其本身不是合同生效的要件。

而且城市房地產(chǎn)管理法以及城市房屋租賃管理辦法均未規(guī)定房屋租賃合同登記后才生效。根據(jù)最高法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑?條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此，房屋租賃合同未登記備案就沒(méi)有法律效力的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。

但是，房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令你補(bǔ)辦手續(xù)并要處以罰款是有依據(jù)的，城市房屋租賃管理辦法第32條規(guī)定，不登記備案不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。

二、解除房屋租賃合同應(yīng)注意什么

（一）當(dāng)事人有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。

（二）合同的解除，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。

（三）要嚴(yán)格把握合同解除的條件。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。