一、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何行使

承租人承租的房屋在租賃期內(nèi)房屋所有人要出售該承租的房屋的，承租人可以在相同的條件下行使優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買房屋所有權(quán)人出售的房屋。即先買權(quán)人在訂立買賣契約時有優(yōu)先買受的權(quán)利。這種先買權(quán)作為期待權(quán)，只有在該項財產(chǎn)出售時，權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買權(quán)人在標(biāo)的物出賣時，一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第132條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！边@就確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，具有一定的專屬性。該期限是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)從知悉出賣人和第三人締約之日起計算，這就要求出賣人負(fù)有通知的義務(wù)，通知的到達(dá)是權(quán)利人期限計算的起點，是先買權(quán)人知悉交易條件、行使先買權(quán)的前提。

優(yōu)先購買權(quán)的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件下。同等條件是對優(yōu)先購買權(quán)人行使先買權(quán)的限制，主要指價格條件。在確立優(yōu)先購買權(quán)以后也并沒有剝奪其他人的購買機(jī)會，因為其他買受人仍然可以參與購買。如果先買權(quán)人不能提供同等條件，則以出價高者得的市場原則決定物的歸屬。房屋所有人不能違反此規(guī)定強(qiáng)行辦理相關(guān)房屋的買賣手續(xù)，否則承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)會使原買賣合同產(chǎn)生無效的后果。

二、租金的訴訟時效

實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護(hù)。