一、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何行使

承租人承租的房屋在租賃期內(nèi)房屋所有人要出售該承租的房屋的，承租人可以在相同的條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)人出售的房屋。即先買(mǎi)權(quán)人在訂立買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)有優(yōu)先買(mǎi)受的權(quán)利。這種先買(mǎi)權(quán)作為期待權(quán)，只有在該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)出售時(shí)，權(quán)利人才可享受其權(quán)益。先買(mǎi)權(quán)人在標(biāo)的物出賣(mài)時(shí)，一定期限內(nèi)不行使的視為放棄。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第132條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！焙贤ǖ诙偃畻l規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！边@就確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，具有一定的專(zhuān)屬性。該期限是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)從知悉出賣(mài)人和第三人締約之日起計(jì)算，這就要求出賣(mài)人負(fù)有通知的義務(wù)，通知的到達(dá)是權(quán)利人期限計(jì)算的起點(diǎn)，是先買(mǎi)權(quán)人知悉交易條件、行使先買(mǎi)權(quán)的前提。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使前提是承租人與其他買(mǎi)受人處于同等條件下。同等條件是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)的限制，主要指價(jià)格條件。在確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以后也并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，因?yàn)槠渌I(mǎi)受人仍然可以參與購(gòu)買(mǎi)。如果先買(mǎi)權(quán)人不能提供同等條件，則以出價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬。房屋所有人不能違反此規(guī)定強(qiáng)行辦理相關(guān)房屋的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，否則承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)使原買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生無(wú)效的后果。

二、租金的訴訟時(shí)效

實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯(cuò)誤的。

租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。