一、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律滯后。在審判實(shí)踐中，隨意性很大，很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同無法認(rèn)定和處理。我國法律應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)的需要，盡快立法，建議國務(wù)院盡快出臺(tái)有關(guān)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的行政法規(guī)，允許“炒樓花”行為，但進(jìn)行一些必要的限制，即允許有條件的“炒樓花”行為，并隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場規(guī)范和法律體系的完善，逐步規(guī)范搞活房地產(chǎn)市場。

二、保證合同的保證期間

根據(jù)《擔(dān)保法》第26條：“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期限屆滿之日起6個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。在合同約定的保證期間內(nèi)，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”?！稉?dān)保法》第26條的規(guī)定即指連帶責(zé)任保證的保證期間。具體說就是，債權(quán)人在法律規(guī)定或者合同約定的期間內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期限，超過此期限債權(quán)人請(qǐng)求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，法律將不予保護(hù)。

保證期間屬于民法理論中的除斥期間，所謂除斥期間，是指權(quán)利人享有某項(xiàng)實(shí)體權(quán)利的存續(xù)期間，期間經(jīng)過，該項(xiàng)實(shí)體權(quán)利即告消滅，他來自于實(shí)體法，消滅的是實(shí)體上的權(quán)利。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第31條：“保證期間不因任何事由發(fā)生中斷、中止、延長”。