一、房屋買(mǎi)賣的合同解除權(quán)

房屋買(mǎi)賣買(mǎi)受人的12種合同解除權(quán)主要包括：

1、拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請(qǐng)求解除安置協(xié)議；

解釋第七條“被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說(shuō)明對(duì)此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件：內(nèi)容上

（1） 拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。

（2） 該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上拆遷人必須將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人；

2、出賣人將商品房一賣一抵時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第八條“商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

3、出賣人將一房二賣時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第八條“商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

4、出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第二項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。

5、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，再將此房屋出賣給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后可以解除合同；

解釋第九條第三項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，在將此房屋出賣給買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人知情后就可以解除合同

6、房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！奔雌诜亢同F(xiàn)房的買(mǎi)賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

7、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！币虼顺鲑u人交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響買(mǎi)受人正常居住適用，買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

8、套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人可以解除合同；

解釋第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：”，“面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持?！奔刺變?nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同也無(wú)處理約定，且面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人就可以解除合同。

9、出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未交房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持”即出賣人遲延交房經(jīng)買(mǎi)受人催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未交房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

10、由于出賣人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第十九條“商品房買(mǎi)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?；《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”即根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。

11、因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；

解釋第二十三條“商品房買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！奔慈绻虺鲑u人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

二、什么是混同

混同，是指?jìng)鶛?quán)與債務(wù)同歸于一人，而使債的關(guān)系消滅的事實(shí)。

法律上的混同，有廣義與狹義之分。廣義的混同，包括權(quán)利與權(quán)利的混同；義務(wù)與義務(wù)的混同；權(quán)利與義務(wù)的混同。這里所說(shuō)的混同僅為狹義上的混同，即權(quán)利與義務(wù)的混同。

混同以債權(quán)與債務(wù)歸于一人而成立，與人的意志無(wú)關(guān)，因而屬于事件。發(fā)生混同的原因 可分為兩種：一是概括承受，即債的關(guān)系的一方當(dāng)事人概括承受他人權(quán)利與義務(wù)。例如，因債務(wù)人繼承被繼承人對(duì)其享有的債權(quán)或者債權(quán)人繼承被繼承人對(duì)其負(fù)擔(dān)的債務(wù)，債權(quán)人與債務(wù)人合為一人。概括承受是發(fā)生混同的最主要原因。二是特定承受，指因債權(quán)讓與或債務(wù)承 擔(dān)而承受權(quán)利義務(wù)。例如，債務(wù)人自債權(quán)人受讓債權(quán)，債權(quán)人承擔(dān)債務(wù)人的債務(wù)，此時(shí)也發(fā)生混同。

《合同法》第106條規(guī)定，“債權(quán)和債務(wù)同歸于一人的，合同的權(quán)利義務(wù)終止，但涉及第三人利益的除外?！币虼耍焱男Яκ菍?dǎo)致債的關(guān)系絕對(duì)消滅，并且主債消滅，從債也隨之消滅。但在涉及第三人利益的情形下，雖發(fā)生混同，債也不消滅。例如，在債權(quán)出質(zhì)時(shí)，債權(quán)不因混同而消滅；票據(jù)的債權(quán)人與債務(wù)人混同時(shí)，債也不當(dāng)然消滅。