一、行使解除權(quán)的限制

合同的解除權(quán)，從其權(quán)利性質(zhì)上講，屬于形成權(quán)。“形成權(quán)者，依權(quán)利者一方之意思表示，得使權(quán)利發(fā)生、變更、消滅或生其他法律上效果之權(quán)利也”由于形成權(quán)“賦予了權(quán)利主體以單方面干預(yù)他人之法律關(guān)系的法律權(quán)利”，就勢(shì)必造成他人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的后果。正因?yàn)椤靶纬蓹?quán)賦予一方當(dāng)事人得依其單方的意思干預(yù)他人的法律關(guān)系，而如何保相對(duì)人亦很重要”既然如此，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)其免受不公平結(jié)果的損害。為了達(dá)到這一目的，各國(guó)法律在規(guī)定各種形成權(quán)的同時(shí)，也制定了相應(yīng)的限制性規(guī)定，解除權(quán)亦是如此。

單就合同的解除來(lái)講，各國(guó)合同法都對(duì)解除權(quán)的行使設(shè)置了一定的限制條件，如德國(guó)民法典第352條規(guī)定：“權(quán)利人因加工或改造已將領(lǐng)受的物改變?yōu)槠渌N類的物的，排除解除權(quán)?！庇秩缛毡久穹ǖ涞?48條規(guī)定：“解除權(quán)人因自己的行為或過(guò)失，顯著的毀損契約標(biāo)的物或至不能返還其物時(shí)，或因加工、改造將其物變?yōu)樗N類物時(shí)，其解除權(quán)消失?！逼渌T如法國(guó)、我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)也都有類似規(guī)定。我國(guó)合同法第93條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。從該項(xiàng)規(guī)定來(lái)看，在合同履行完畢前，如果出現(xiàn)雙方當(dāng)事人在合同中所約定的解除條件，一方當(dāng)事人就享有了解除權(quán)。但享有解除權(quán)并不意味著合同的當(dāng)然解除。因?yàn)榧s定解除是對(duì)解除權(quán)獲取條件的確認(rèn)，只有當(dāng)事人正確的行使了這種解除權(quán)，才可以導(dǎo)致合同的解除，而正確的行使解除權(quán)即是法律對(duì)解除權(quán)行使的限制。

一般來(lái)講，法律對(duì)權(quán)利行使的合法性的審查是從程序與實(shí)體兩方面進(jìn)行的，我國(guó)《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)的行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。”這是《合同法》對(duì)解除權(quán)喪失時(shí)限上的規(guī)定。《合同法》對(duì)其它解除權(quán)消滅雖未做更詳細(xì)的規(guī)定，但是《合同法》第96條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第93條第2款的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同的效力?！边@一條的規(guī)定，實(shí)際上是規(guī)定了在對(duì)方當(dāng)事人存有“異議”的情況下，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)判定合同是否予以解除。

由此可以看出，依據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，在當(dāng)事人約定解除合同的條件成就的情況下，合同并非當(dāng)然解除。而是如一方當(dāng)事人表示了異議，則合同是否解除應(yīng)由人民法院（仲裁機(jī)構(gòu)）予以確認(rèn)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，我國(guó)的合同法對(duì)約定解除權(quán)的行使是設(shè)置了限制條件的。

二、如何判定喪失約定解除權(quán)

合同的解除是當(dāng)事人終止雙方的債務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為，故其亦應(yīng)依據(jù)誠(chéng)信與公平原則進(jìn)行。而人民法院為充分保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)在上述原則下，對(duì)當(dāng)事人是否享有解除權(quán)及解除權(quán)行使的是否正當(dāng)、合法予以審查。具體講，應(yīng)從以下幾個(gè)方面綜合判定：

（一）是否有違誠(chéng)信原則。

公平與誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民法的基本原則之一?！睹穹ㄍ▌t》第四條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則”。我國(guó)《合同法》總則第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)”。第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)遵循誠(chéng)信原則”。由此可見，公平與誠(chéng)信原則是貫穿于整個(gè)民事活動(dòng)之中的。當(dāng)事人訂立合同起至合同履行完畢，都應(yīng)遵循這一原則。誠(chéng)實(shí)信用原則具有限制及控制內(nèi)容，“即以誠(chéng)實(shí)信用作為任何權(quán)利的內(nèi)在界限，以誠(chéng)實(shí)信用作為控制權(quán)利行使的準(zhǔn)則?！弊鳛椤敖獬?dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)”的民事法律行為，當(dāng)然應(yīng)遵循這一原則。獲得約定解除權(quán)的前提是訂立時(shí)約定的條件是否成就，在實(shí)踐中這種條件成就與否既有可歸咎于當(dāng)事人的主觀原因，也有不可歸咎于當(dāng)事人的客觀原因。同時(shí)，某種條件的成就與否還可以通過(guò)人為的原因去促成或阻止。因?yàn)?，客觀情況的變化，會(huì)對(duì)合同的履行產(chǎn)生不同的影響，當(dāng)事人的預(yù)期利益亦會(huì)因此而發(fā)生變化。在實(shí)踐中，經(jīng)常遇到諸如因市場(chǎng)情況發(fā)生變化，一方當(dāng)事人為獲取額外的利益，而期望或促成某種條件的“成就”，再以條件的“成就”為由，要求解除合同。所以，條件的成就與否，與當(dāng)事人的人為活動(dòng)有關(guān)。

（二）是否違背訂立合同所要達(dá)到的目的。

合同訂立的目的在于合同雙方均取得預(yù)期的利益，而期望解除合同則與訂立合同時(shí)的初衷是背道而馳的，一般情況下，除非解除合同會(huì)給一方當(dāng)事人帶來(lái)比履行合同更大的利益，當(dāng)事人通常是會(huì)選擇繼續(xù)履行合同。當(dāng)然，違反合同的約定，給對(duì)方造成損失，應(yīng)給對(duì)方以相應(yīng)的賠償。但在實(shí)踐中，由于市場(chǎng)條件的變化萬(wàn)千，在某些情況下，解除合同所獲取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋買賣合同中，因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同樣品質(zhì)的房子，其價(jià)格在合同訂立至履行期間，可能會(huì)發(fā)生較大的變化。在價(jià)格下滑時(shí)，如能解除合同，用退還的房款及利息再重去購(gòu)買，當(dāng)然于購(gòu)房者有利。但該作法，明顯的具有通過(guò)解除合同來(lái)獲額外利益的傾向，且這種追求解除合同的作法也背離了雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)所共同追求的目的。

（三）是否能夠返還原物。

合同一但被解除，除該合同根本未履行外，雙方均要盡返還之義務(wù)。如在本文的案例中，如解除合同，開發(fā)商需返還房?jī)r(jià)款及利息，購(gòu)房者則需返還房屋。但由于業(yè)主提出解除合同時(shí)，開發(fā)商已交付房屋近兩年，業(yè)主已裝修完畢并入住。而此時(shí)返還房屋，從物的角度講，也非雙方簽訂合同時(shí)的“原物”，而是經(jīng)合同一方（購(gòu)買者）改造過(guò)的“特定物”。所以從法律上講，購(gòu)買者已無(wú)法返還“原物”，即使不考慮裝修改造，購(gòu)房者近兩年的使用時(shí)間也使“標(biāo)的物”改變了形態(tài)。而屬被“使用”或“利用”過(guò)之物，其形態(tài)也異于交付時(shí)的形態(tài)。故在此種情況下，解除合同，并由一方承擔(dān)完全責(zé)任，顯然損害了另一方的利益。當(dāng)然，在司法實(shí)踐中，由于某些行政手續(xù)的辦理遲滯于房屋合同的交付履行，而使購(gòu)房人在獲得房屋的各種權(quán)屬證明時(shí)，已入住多時(shí)，但該種問(wèn)題只能由房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善與行政配套工作的改進(jìn)來(lái)糾正，并通過(guò)補(bǔ)償措施來(lái)禰補(bǔ)購(gòu)房人所受到的經(jīng)濟(jì)損失。而簡(jiǎn)單的予以解除合同的處理方式，即不符合《合同法》的立法本意，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展。

綜上所述，合同的約定解除權(quán)的喪失，雖然在我國(guó)《合同法》中無(wú)具體規(guī)定，但從各國(guó)立法及我國(guó)司法實(shí)踐中看，規(guī)定在某些情況下解除權(quán)的喪失即是對(duì)合同當(dāng)事人的一種司法保護(hù)措施，也是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中促進(jìn)、鼓勵(lì)交易行為，維護(hù)交易穩(wěn)定的需要。對(duì)健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制體系，具有積極的促進(jìn)作用。當(dāng)然，這種通過(guò)司法權(quán)來(lái)限制權(quán)利人來(lái)行使權(quán)利做法，在條件判定掌握上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格，在處理上應(yīng)慎重使用。