一、租賃合同解除的情形
在什么情況下解除租賃合同、如何解除合同，當(dāng)事人在簽訂租賃合同時可以明確予以約定。當(dāng)約定的解除條件成就時，即可解除合同。
從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協(xié)商解除合同，另一種是單方解除合同。當(dāng)事人單方解除合同是法律或者合同賦予該方當(dāng)事人的解除權(quán)，適用于一方當(dāng)事人嚴重違約和不可抗力造成合同不能履行的情況。除了當(dāng)事人單方解除合同的情形外，其他情形解除合同則須由雙方協(xié)商一致。只要不違背法律規(guī)定或者社會公共利益，雙方可以隨時經(jīng)過協(xié)商解除其合同，這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則。
由于雙方協(xié)商解除合同的具體情形多種多樣，法律不便對其作出規(guī)定。由于當(dāng)事人單方解除合同是其享有的權(quán)利，這種權(quán)利行使的結(jié)果是終止租賃關(guān)系，權(quán)利行使者又不承擔(dān)法律責(zé)任，如果當(dāng)事人不能正確行使這一權(quán)利，則會損害對方當(dāng)事人的利益，因此，需要法律對單方行使解除合同的權(quán)利作出規(guī)定。
（一）根據(jù)《合同法》規(guī)定，主要在下列情況下，當(dāng)事人可以單方行使解除權(quán)，解除合同：
1、承租人使用不當(dāng)，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴重違約行為，為了保護自己財產(chǎn)安全，出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。
2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可徑行轉(zhuǎn)租，這屬于出租人同意；合同未約定轉(zhuǎn)租的，承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人單方終止租賃關(guān)系。
3、承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的，應(yīng)負債務(wù)遲延履行的責(zé)任。獲得租金是出租人的基本權(quán)利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就會使出租人訂立合同的目的不能實現(xiàn)，因此，出租人有權(quán)解除合同。
（1）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金。這里所說的“正當(dāng)理由”，主要包括不可抗力、對支付期限約定不明、租賃物有瑕疵（權(quán)利瑕疵和物的瑕疵）、出租人不及時維修保養(yǎng)租賃物等非承租人過錯行為影響承租人正常支付租金的事由。在約定或者規(guī)定的期限內(nèi)承租人無正當(dāng)理由不支付租金，則屬于違約行為。
（2）經(jīng)出租人催告，承租人仍未支付租金。承租人無故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人在該期限屆滿仍不支付的，出租人方可解除合同。這里所說的“合理期限”應(yīng)視具體情況而定，可以在合同中約定，也可以由出租人來確定，但不宜太短，也不宜太長。
4、不定期租賃的，當(dāng)事人可以隨時解除合同。
對于不定期租賃，當(dāng)事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
5、租賃物有質(zhì)量瑕疵的，承租人可以隨時解除合同。
出租人交付的租賃物質(zhì)量不合格（或不符合約定的條件），不適合約定的用途或者影響承租人使用收益的，由于難以實現(xiàn)承租人訂立合同的目的，因此，承租人有權(quán)解除合同。如前所述，一般情況下，出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件之一是承租人在訂立合同時對該瑕疵不知情。也就是說，對于租賃物一般的質(zhì)量瑕疵，若承租人在訂立合同時不知情，承租人則可以隨時解除合同；若承租人知情，則不能單方解除合同。但是，在特殊情況下，也即在租賃物有危及承租人的安全或者健康的質(zhì)量瑕疵這種情況下，不管承租人在訂立合同時是否知情，承租人仍可以隨時解除合同。《合同法》規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同?！睆倪@一規(guī)定看出，租賃物有危及承租人的安全或者健康的瑕疵的，承租人解除合同不以其對該瑕疵不知情為條件。
6、租賃物因非承租人的原因而受損，不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》對當(dāng)事人單方解除合同的主要情形作了以上規(guī)定。當(dāng)合同成立后或者履行中出現(xiàn)這些條件時，有解除權(quán)的當(dāng)事人就可以依法行使解除權(quán)，單方解除合同。
（二）實踐中，除了上述法定情形外，當(dāng)事人還可以在合同中約定解除合同的其他情形。這些情形主要是：
1、出租人沒有按照合同約定的時間交付租賃物，承租人可以解除合同。如果出租人將延誤情況和租賃物預(yù)期到達的時間通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后及時將是否解除合同的決定通知出租人。
2、出租人交付的租賃物不適合約定的用途，超過約定的交付期限仍未交付符合用途的租賃物的，承租人有權(quán)解除合同。
3、出租人拒不盡維修租賃物義務(wù)，嚴重影響承租人使用收益的，承租人可以解除合同。
4、承租人擅自利用租賃物從事非法或者不合用途的活動，出租人可以解除合同。例如，承租人利用租賃的汽車運送毒品，利用生活居住的房屋從事營業(yè)性活動等，出租人可以解除合同。但是，若出租人同意或者知道承租人為上述行為而不反對的，出租人不得單方解除合同。
5、承租人未經(jīng)出租人同意而對租賃物進行拆解、改造或者增設(shè)他物的，出租人可以解除合同。
6、因第三人對租賃物主張權(quán)利（即存有權(quán)利瑕疵），影響承租人對租賃物的使用、收益的，承租人可以解除合同。但是，承租人對該權(quán)利瑕疵知情的，則不得單方解除合同。
7、合同約定的其他情形。
當(dāng)合同約定的解除合同情形出現(xiàn)時，有解除權(quán)的當(dāng)事人即可行使解除權(quán)。不過，需要指出的是，除了法律規(guī)定的外，如果合同沒有約定解除合同的情形，當(dāng)事人不得單方解除合同。
無論是法定解除還是約定解除，當(dāng)事人單方解除合同都是以法律規(guī)定或者雙方約定為依據(jù)的。法律沒有規(guī)定，當(dāng)事人又沒有約定的，要解除租賃合同，須經(jīng)雙方協(xié)商一致。
另外，需要指出的是，根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除；對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認合同效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同需要辦理批準、登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦。
二、不定期租賃合同的解除
所謂不定期租賃，是指當(dāng)事人雙方未明確約定、依法又不能確定租賃期限的租賃。
不定期租賃與未約定期限的租賃并不是同一個概念。雙方未約定租賃期限的，如果在合同成立后就租賃期限達成補充協(xié)議，或者根據(jù)合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣能夠確定期限，那么，這種租賃仍為定期租賃。不定期租賃應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（1）出租人和承租人在租賃合同中沒有約定租賃期限或者約定不明確；
（2）雙方當(dāng)事人在合同成立后沒有就租賃期限達成補充協(xié)議，根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣又不能確定租賃期限。
對于不定期租賃，由于沒有時間限制，法律才賦予任何一方當(dāng)事人解除合同的權(quán)利。也就是說，不僅出租人有權(quán)隨時解除不定期租賃合同，而且承租人也有權(quán)隨時解除，從而隨時終止租賃關(guān)系。但是，出租人解除合同時，應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
