一、違約金的數(shù)額如何計(jì)算

違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

這是一個(gè)審判實(shí)踐上的重大突破，為解決長期解決不了的產(chǎn)權(quán)登記問題創(chuàng)造了條件。因?yàn)榇饲皩τ谟馄谵k理產(chǎn)權(quán)登記，只是判決確認(rèn)違約和限期辦理產(chǎn)權(quán)登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實(shí)際損失；即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù)，法院也難認(rèn)定這損失與逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記之間的因果關(guān)系。因此，對于此類案件法院也是無奈?，F(xiàn)在有了上述標(biāo)準(zhǔn)，法院可以徑直判決開發(fā)商承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金了。

上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過高或過低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。

二、違約金的數(shù)額最多是多少

在目前尚不能修改法律的情況下，可通過司法解釋對約定違約金上限予以限制，以便法官在實(shí)際辦案中有章可循。具體限制額度為：如果有損失的，違約金約定過高，可參考定金法則按照損失的兩倍額度支付違約金較為合理。

如屬于長期違約，除可按照損失的兩倍額度賠償外，還可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)加罰；如果沒有直接具體損失的，可參考民間借貸的利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即以不超出貸款利率的四倍為控制標(biāo)準(zhǔn)。這樣既可以體現(xiàn)違約金的適當(dāng)懲罰性特點(diǎn)，也比較符合公平原則，杜絕漫天要價(jià)的約定違約金。

令人欣慰的是，對違約金上限的限制條款已在一些司法解釋中出現(xiàn)。如最高法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。

當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。律師建議在其他合同糾紛領(lǐng)域中盡快制定出相應(yīng)的司法解釋，以完善違約金制度。