一、商品房多重買賣合同的效力

合同是當事人合意的體現(xiàn)，除因標的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當然無效。

不能以是否行到實際履行為標準否認后位買賣合同的效力?；谙群筚I賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認可后位買賣合同效力的意旨。

二、一房多賣怎么處罰

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人有請求解除買賣合同，可要求出賣人承擔不超過已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責任。懲罰性賠償責任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權(quán)責任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。

繼消費者權(quán)益保護法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責任界定在已購房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權(quán)益，促進社會誠信制度的確立，又能達到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第八條，會發(fā)現(xiàn)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無權(quán)要求解除后位買賣合同，更無權(quán)主張房屋所有權(quán)。對此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。

不動產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過登記方式向社會公開。不動產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應(yīng)當受到保護。公示公信原則彰顯了保護信賴利益的精髓，而信賴利益往往又是交易安全的基礎(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對不動產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。