一、房屋買受人能解除合同的情形

（1）房屋主體質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以請求解除合同。《商品房買賣解釋》第十二條規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！痹诜课蓊A(yù)售和現(xiàn)房銷售的買賣合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí)，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

（2）拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人可以向拆遷人請求解除安置協(xié)議。《解釋》第七條規(guī)定，“被拆遷人請求解除拆遷襝安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說明對此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件：第一是在內(nèi)容上必須，拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議；第二是該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。另外必須是拆遷人將該補(bǔ)嘗安置房屋另行出賣給第三人。

（3）開發(fā)商將商品房出賣后，又將同一房屋進(jìn)行抵押的，買受人可以請求解除合同；《解釋》第八條規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋抵押給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在這種情況下買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。但是在這樣的情形下，一個(gè)重要的約束條件是，必須是在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能適用。

（4）開放商將同一房屋出售給兩個(gè)以上的消費(fèi)者的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诎藯l規(guī)定，“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同”，在此時(shí)買受人也可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任；約束條件是，必須是在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能適用。

（5）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后可以解除合同。《解釋》第九條第二項(xiàng)規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，將房屋出售給買受人的，買受人知情后就可以解除合同，而且可以要求賠償損失。該條的規(guī)定沒有進(jìn)一步設(shè)定關(guān)于合同目的實(shí)現(xiàn)的條件限制，容易為消費(fèi)者濫用。

（6）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，再將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后可以解除合同?！督忉尅返诰艞l第三項(xiàng)規(guī)定，“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。該項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，在將此房屋出賣給買受人的，買受人知情后就可以解除合同。但是對于這一條不能濫用，需要以合同目的是否實(shí)現(xiàn)為限制。

二、什么情況下能解除購房合同

（1）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑龡l第一款規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。所以，出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響買受人正常居住適用，買受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。

（2）套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人可以解除合同?！督忉尅返谑臈l規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同也無處理約定，且面積誤差比絕對值超出3%，買受人就可以解除合同。

（3）出賣人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣人仍未房，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

（4）由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法按期辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返谑艞l規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，可以請求解除合同并要求賠償損失。

（5）因出賣人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。

（6）因不可歸責(zé)與買受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人可以請求解除合同?！督忉尅返诙龡l規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。