一、非法轉(zhuǎn)租的法律后果

非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意而進行的轉(zhuǎn)租。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法行為，承租人應賠償出租人因此所受的損害，出租人也有權(quán)終止合同。非法轉(zhuǎn)租時，當事人之間發(fā)生如下法律后果：

1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力，因而租賃合同可以有效，轉(zhuǎn)租人負有使次承租人取得對租賃物為使用、收益權(quán)利的義務，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用、收益的權(quán)利，次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請求損害賠償。

2、出租人與承租人之間，因承租人轉(zhuǎn)租為嚴重違約行為，出租人有權(quán)終止合同，并得請求損害賠償；出租人不終止合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

3、出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對抗出租人在出租人終止租賃關(guān)系時，出租人完全可以直接向次承租人請求返還租賃物。但如出租人不終止租賃關(guān)系，可否向次承租人主張權(quán)利？依日本判例及德國學說，出租人雖不終止租賃關(guān)系，也得以所有權(quán)為由，對于次承租人請求排除妨害。依我國臺灣地區(qū)學者的解釋，出租人不終止租賃關(guān)系時，次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生，在承租人有租賃權(quán)期間，次承租人對租賃物的占有、使用、收益并非不法，出租人不得遷向次承租人請求返還租賃物。我們同意這種觀點。

因合同法缺乏具體規(guī)定，在司法實踐中處理非法轉(zhuǎn)租糾紛時，我們認為，應當按照以上三點原則處理，依法確定非法轉(zhuǎn)租時當事人之間發(fā)生的法律后果。

二、轉(zhuǎn)租合同效力如何判斷

1、符合合同性質(zhì)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認為出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當然有效。出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。

2、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護穩(wěn)定的市場秩序。筆者認為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應當受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應為有效合同。

3、符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進行事實上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費資源，對轉(zhuǎn)租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當事人的利益。

4、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護，這一點也是現(xiàn)代市場經(jīng)濟對合同法所提出的必然要求