一、合同履行中的不可抗力是什么

所謂“不可抗力”，根據(jù)合同法第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。

不可抗力的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1、一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對(duì)方均有解除權(quán)；2、并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4、發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對(duì)方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。

因此，從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可預(yù)見的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。

二、什么是合同履行中的情勢(shì)變更

關(guān)于情勢(shì)變更，在我國合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解釋（二）中有明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。

情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見；3、情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前;5、情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。