一、什么是居間

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第424條的規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”因此，所謂居間，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的一種制度。居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報告信息機會或提供媒介聯(lián)系的中間人。

代理人與居間人的區(qū)別在于：代理人以代理權(quán)為基礎(chǔ)代理委托人進(jìn)行民事法律行為，要進(jìn)行獨立的意思表示，而居間人并不代委托人進(jìn)行民事法律行為，僅為委托人報告訂約機會或為訂約媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系。居間人也沒有將處理事務(wù)的后果移交給委托人的義務(wù)。簡言之，居間人不得代委托人為法律行為，而代理人則代被代理人為法律行為。另外，居間通常為有償性質(zhì)的行為，而代理則還包含有無償代理。

二、房產(chǎn)居間人的服務(wù)包含哪些義務(wù)

對居間人而言，為委托方提供簽訂合同的機會，幫助委托方尋找上家或下家，并促成交易的成功是其主要義務(wù)，履行這一義務(wù)也是居間人獲取報酬的前提。雖然，由于委托人情況不同會使房產(chǎn)居間人需要承擔(dān)的義務(wù)可能有所不同，但總的來說房產(chǎn)居間商主要需要承擔(dān)的義務(wù)有四項。

義務(wù)一：為委托人尋找相對方，促使交易成功

居間人應(yīng)按照合同約定為委托人服務(wù)，完成委托人交辦的事項。這是任何居間行為的共性。作為居間方的根本義務(wù)，促成交易成功是必不可少的，這也是居間方可以要求支付報酬的基礎(chǔ)。因此，這可以說是房產(chǎn)中介最基本，同時也是最重要的一項義務(wù)。

義務(wù)二：將房源實情如實告知雙方

作為受到委托的居間人來說，將需要獲悉的要求如實告知委托方或?qū)⑽蟹降囊笕鐚嵏嬷鄬Ψ剑彩蔷娱g人必須做到的，這主要涉及雙方的心理價位以及房源的面積、房齡、樓層等房源情況。作為居間人，應(yīng)當(dāng)在提供居間服務(wù)的過程中，做好買賣雙方的溝通作用。如實告知不僅能夠起到保持委托人的信任的作用，而且還能切實的維護(hù)自身和雙方的利益。目前，二手房買賣中產(chǎn)生的糾紛，有相當(dāng)一部分是因為中介沒有履行這一義務(wù)所導(dǎo)致的。

義務(wù)三：提請委托方注意買賣中的重要事宜

忠實義務(wù)要求居間人向委托人如實報告雙方以及房源的實情，如實報告的前提必須是居間人對合同有關(guān)的事項徹底了解和知悉。同時，房產(chǎn)居間人作為專業(yè)的中介，對房產(chǎn)買賣過程中的重要事宜都應(yīng)提請委托方注意，例如房源信息的真實性、房屋的權(quán)利是否為共有、房屋是否設(shè)有抵押等等。這些事項是居間人必須注意的，即使委托人沒有告知居間人同樣也不影響居間人的注意義務(wù)。

居間人為了完成注意義務(wù)可以進(jìn)行三項工作：1、向業(yè)主索取房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口本等證件進(jìn)行查看；2、到房地產(chǎn)交易中心核實房屋的登記情況、以及有無抵押等；3、對房屋進(jìn)行實地勘查。

義務(wù)四：委托人特別約定的義務(wù)

委托人因自身原因的不同，可能在委托中介時會有一些特別的約定，例如在提供租賃居間服務(wù)時要求居間方尋找一定性別的承租方，房屋的買受方在委托居間人尋找房屋時對樓層或房型有特別的要求等等。這些約定其實是在原來的義務(wù)之上有了一個更明確的條件限制，只要居間人遵循如實告知義務(wù)和注意義務(wù)是可以完成這些特別約定的。其義務(wù)的范圍不會超出如實告知義務(wù)和注意義務(wù)，只不過居間人對于這些特別的約定需要給予更多的關(guān)注而已。