一、違反房屋租賃合同的責(zé)任
1、出租人的違約責(zé)任
（1）未按約定將房屋及其附屬設(shè)施交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金；給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
（2）交付的房屋及其附屬設(shè)施不符合合同要求，或未按合同規(guī)定對房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，危及承租人正常、安全使用的，應(yīng)負(fù)責(zé)修理；承租人有權(quán)要求支付違約金；給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
（3）出賣、轉(zhuǎn)租房屋時，未按法律規(guī)定保證承租人優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償損失。
2、承租人的違約責(zé)任
（1）未按約定支付租金的，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)償付違約金。拖欠租金達(dá)到一定期限（私房租賃為6個月）的，出租人得解除合同。
（2）對出租房屋使用不當(dāng)，造成房屋及其附屬設(shè)施不合理損害的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或者賠償損失。
（3）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、換租房屋或利用房屋進(jìn)行非法活動的，出租人有權(quán)解除合同，并得請求支付違約金。
二、房屋租賃合同糾紛如何解決
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃市場的活躍，越來越多的房屋租賃合同糾紛也相繼產(chǎn)生。因房屋租賃合同的具體情形各有所異，實踐審判者也有一些問題存在。本文就房屋租賃合同糾紛解決相關(guān)問題提出以下幾點(diǎn)觀點(diǎn)供商榷。
第一、 對房屋租賃合同效力認(rèn)定問題 出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：
1、審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）權(quán)屬有爭議的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
第二、 承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理
1、對承租人裝修物價值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。
2、對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
