一、房屋租賃如何理解

由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積；房屋租賃的期限、用途；租金的數(shù)額及交付時(shí)間；房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

此外，承租人在經(jīng)出租人同意后，還可以在其承租的期限內(nèi)，將承租的房屋出租給新的承租人。

二、簽訂涉外出租合同的注意事項(xiàng)

把房子出租給外籍人士，簽訂涉外出租合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、合同條款的要求

合同條款要具體，闡述要清晰，避免歧義。

2、 租金支付方式的約定

對(duì)于租金的支付的方式，盡量要求房客在境內(nèi)付款；如果選擇境外付款，銀行在轉(zhuǎn)賬時(shí)，無(wú)論金額大小都將扣除一定金額的手續(xù)費(fèi)，這筆費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)一定要在合同中事先約定。

3、 租賃保證金的約定

作為出租人，在將名下房屋出租過(guò)程中，面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)為房屋及其原有設(shè)備的損壞以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相應(yīng)費(fèi)用。收取租賃保證金的作用即在于防范上述風(fēng)險(xiǎn)，保證出租人的利益。租賃保證金的收取及作用應(yīng)于合同中明確約定，比如承租人有支付租賃保證金的義務(wù)，以及出租人有在承租人拖延支付任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，從上述租賃保證金中予以相應(yīng)抵扣的權(quán)利。同時(shí)在合同中還應(yīng)規(guī)定，承租人在出租人進(jìn)行抵扣后，在規(guī)定期限內(nèi)將租賃保證金補(bǔ)充完整，否則應(yīng)就抵扣金額繳納一定數(shù)量的滯納金。

（1）其他雙方認(rèn)可的租賃保障措施

比如停止水、電、煤等供應(yīng)的保障措施在實(shí)際情況允許的條件下，應(yīng)于合同中明確約定。

在發(fā)生承租人拖欠任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、電、煤供應(yīng)的權(quán)利。此外，為防止承租人使用國(guó)際長(zhǎng)途電話而拒付高額電話費(fèi)的情況發(fā)生，建議承租房屋僅開(kāi)通國(guó)內(nèi)電話，如承租人需使用國(guó)際電話的，除租賃保證金外，應(yīng)就電話費(fèi)另行支付保證金。

（2）物業(yè)狀態(tài)的約定

合同中應(yīng)明確說(shuō)明出租人將房屋交付承租人時(shí)的房屋的狀況以及房屋內(nèi)設(shè)備的詳細(xì)情

況，以此作為承租人向出租人交還房屋時(shí)核對(duì)財(cái)物的依據(jù)。

（3）針對(duì)承租人惡意“失蹤”行為的防范措施的約定

防范承租人惡意“失蹤”的方法應(yīng)于合同中約定。當(dāng)發(fā)生承租人在租賃期當(dāng)中無(wú)故連續(xù)

停止對(duì)租賃房屋的使用達(dá)一定期限，且承租人惡意使出租人無(wú)法與其取得聯(lián)系時(shí)，出租人有權(quán)在第三方(如

物業(yè)管理公司、公證機(jī)關(guān))在場(chǎng)的情況下，將承租人留存于房屋中的物品、設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，并制作清單后，搬離承租房屋，由此發(fā)生的所有費(fèi)用，包括公證費(fèi)、保管費(fèi)等均由承租人承擔(dān)。

4、有關(guān)承租人提前退租或擅自解除合同條款的約定

在租賃合同中還應(yīng)約定當(dāng)發(fā)生類(lèi)似于承租人在租賃期限內(nèi)，根據(jù)合同約定中途退租(解除租賃合同)，或擅自解除合同，或根據(jù)租賃合同約定轉(zhuǎn)租等重大事項(xiàng)時(shí)，承租人對(duì)出租人有提前書(shū)面告知義務(wù)。如果租賃關(guān)系是通過(guò)中介公司建立的，承租人僅將上述決定告知中介公司的，不視為出租人也已經(jīng)同時(shí)知道該項(xiàng)決定。