一、合同約定解除條件有哪些

所謂條件，“是指當事人以將來客觀上不確定的事實作為決定法律行為效力的附款?！薄案娇睿鉃楦郊拥臈l款，其本身并不構成獨立的意思表示，而是法律行為的意思表示內容的一部?！薄?/p>

合同約定解除的條件，即指由雙方當事人在合同中約定未來可能出現的解除合同的條件，是當事人以將來客觀上不確定的事實作為合同是否解除的附款。因此合同當事人約定的解除合同的條件首先必須是一個事實，這個事實將來也許會發(fā)生，也許不會發(fā)生。

讓我們來分析第一個案例。酈某與某通訊市場之間的約定： “出租方承租方中間任一方如需解除合同，需向對方繳納全年租金總額的25%的違約金”。首先，“向對方繳納全年租金總額的25%的違約金”這顯然不屬于法律事實，而是一個違約方承擔違約責任的條款。其次，此處“如需解除”應該理解為需要雙方另行協(xié)商合意解除。因此合同中的這一約定，只能認為是純粹的違約責任的約定，而并非對合同解除條件的約定。同時酈某聲稱其身體狀況不佳也并不必然導致合同目的的不能實現，因此法院對酈某要求解除合同的訴訟請求不能支持。如果雙方約定：“如果一旦酈某經營虧損，即可解除合同。”那酈某經營虧損就是一個法律事實，也即是酈某行使合同解除權的條件。

二、約定解除受哪些限制

對于合同解除的條件法律上是否有所限制呢?有人認為，條件只要是雙方當事人自愿訂立，就對雙方有約束力，一旦條件成就，合同就必須解除。筆者認為不然。合同約定解除的條件，實際上也就是合同中的一項或幾項條款，其內容必須符合合同法的規(guī)定，否則該條款就是無效。也即意味著當事人不能以該條款行使合同解除權。對此王利明先生亦認為：“約定解除的內容以及行使方式應由當事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效?！?。

合同法中對合同無效的事由規(guī)定了五種類型以及二種可撤銷可變更的情形，雙方當事人的約定均不得違反。審判實踐中，由于該類條款大都在訂立合同時約定，屬于事前約定，因此，判斷該類條款是否有效，既要考慮雙方訂立合同時的情況，也要考慮當事人行使解除權時的實際情況。

下面我們來分析第二個案例的處理。某公司與陳某的“如承租方未按合同期限規(guī)定繳納租金，則出租方可以解除合同收回房屋，所有損失由承租方負責”的約定的確是約定解除合同的條件，但分析這一條件，應當說雙方訂立合同時是不違背法律規(guī)定的，但在某公司行使解除權時這一條件是顯失公平的。

所謂顯失公平，是指一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則。其特點是一，一方要承擔更多義務而享受極少的權利，或者在經濟利益上要遭受重大的損失，而另一方則以較少的代價獲得較大的利益。如果利益的極不均衡違背了民法的等價、公平原則，也違反了當事人的自主自愿，那么就可能構成顯失公平的合同。二，一方獲得的利益超過了法律所允許的限度。三，受害的一方是在輕率、缺乏經驗或緊迫的情況下實施的民事行為。為保護弱者，各國立法例對顯失公平之行為，多設有規(guī)定，對于行為的效力，德國民法典規(guī)定為無效，臺灣地區(qū)現行民法第七十四條則規(guī)定是“因利害關系人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕給付。”

之所以認為該條件是顯失公平的，是因為一是陳某未付租金部分為八萬元，解除合同后其裝潢投入七十余萬元均不能得到補償，八萬元相對七十余萬元而言，明顯相差委大。陳某僅僅因為未付八萬元租金而導致最終損失七十余萬元，某公司卻因此得利七十余萬元，有失公平，陳某簽訂這一條款過于輕率，而某公司則有“暴利行為”之嫌。而“暴利行為違背公序良俗，應屬無效?！倍悄彻境鲎夥课莸母灸康氖菫榱双@得租金這一經濟效益，而租金給付時間的遲延，對某公司而言并不很重要，因此造成的后果也并不嚴重，不會因此造成某公司合同目的的落空。因此如果通過訴訟某公司獲得租金，同時合同繼續(xù)履行，不僅能保持雙方利益的均衡，而且也有利于維護社會穩(wěn)定。三是租金支付期限屆滿后，出租方應當要求承租方在合理期限內支付租金，某公司雖然致函陳某，但其給出的期限一日，顯然過于苛刻。因此筆者認為這一條款應屬于可撤銷條款。對此案的處理應當是駁回某公司要求解除合同，收回房屋的訴訟請求，但應判決陳某支付租金并按合同法規(guī)定承擔違約金。

需要提醒的是，合同法第九十六條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定”。合同當事人在約定解除合同的條件時亦不得違反該規(guī)定。