一、合同約定解除條件有哪些

所謂條件，“是指當(dāng)事人以將來(lái)客觀上不確定的事實(shí)作為決定法律行為效力的附款?！薄案娇?，意為附加的條款，其本身并不構(gòu)成獨(dú)立的意思表示，而是法律行為的意思表示內(nèi)容的一部?！?。

合同約定解除的條件，即指由雙方當(dāng)事人在合同中約定未來(lái)可能出現(xiàn)的解除合同的條件，是當(dāng)事人以將來(lái)客觀上不確定的事實(shí)作為合同是否解除的附款。因此合同當(dāng)事人約定的解除合同的條件首先必須是一個(gè)事實(shí)，這個(gè)事實(shí)將來(lái)也許會(huì)發(fā)生，也許不會(huì)發(fā)生。

讓我們來(lái)分析第一個(gè)案例。酈某與某通訊市場(chǎng)之間的約定： “出租方承租方中間任一方如需解除合同，需向?qū)Ψ嚼U納全年租金總額的25%的違約金”。首先，“向?qū)Ψ嚼U納全年租金總額的25%的違約金”這顯然不屬于法律事實(shí)，而是一個(gè)違約方承擔(dān)違約責(zé)任的條款。其次，此處“如需解除”應(yīng)該理解為需要雙方另行協(xié)商合意解除。因此合同中的這一約定，只能認(rèn)為是純粹的違約責(zé)任的約定，而并非對(duì)合同解除條件的約定。同時(shí)酈某聲稱其身體狀況不佳也并不必然導(dǎo)致合同目的的不能實(shí)現(xiàn)，因此法院對(duì)酈某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不能支持。如果雙方約定：“如果一旦酈某經(jīng)營(yíng)虧損，即可解除合同?！蹦轻B某經(jīng)營(yíng)虧損就是一個(gè)法律事實(shí)，也即是酈某行使合同解除權(quán)的條件。

二、約定解除受哪些限制

對(duì)于合同解除的條件法律上是否有所限制呢?有人認(rèn)為，條件只要是雙方當(dāng)事人自愿訂立，就對(duì)雙方有約束力，一旦條件成就，合同就必須解除。筆者認(rèn)為不然。合同約定解除的條件，實(shí)際上也就是合同中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)條款，其內(nèi)容必須符合合同法的規(guī)定，否則該條款就是無(wú)效。也即意味著當(dāng)事人不能以該條款行使合同解除權(quán)。對(duì)此王利明先生亦認(rèn)為：“約定解除的內(nèi)容以及行使方式應(yīng)由當(dāng)事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權(quán)的條款無(wú)效?！?。

合同法中對(duì)合同無(wú)效的事由規(guī)定了五種類型以及二種可撤銷可變更的情形，雙方當(dāng)事人的約定均不得違反。審判實(shí)踐中，由于該類條款大都在訂立合同時(shí)約定，屬于事前約定，因此，判斷該類條款是否有效，既要考慮雙方訂立合同時(shí)的情況，也要考慮當(dāng)事人行使解除權(quán)時(shí)的實(shí)際情況。

下面我們來(lái)分析第二個(gè)案例的處理。某公司與陳某的“如承租方未按合同期限規(guī)定繳納租金，則出租方可以解除合同收回房屋，所有損失由承租方負(fù)責(zé)”的約定的確是約定解除合同的條件，但分析這一條件，應(yīng)當(dāng)說(shuō)雙方訂立合同時(shí)是不違背法律規(guī)定的，但在某公司行使解除權(quán)時(shí)這一條件是顯失公平的。

所謂顯失公平，是指一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則。其特點(diǎn)是一，一方要承擔(dān)更多義務(wù)而享受極少的權(quán)利，或者在經(jīng)濟(jì)利益上要遭受重大的損失，而另一方則以較少的代價(jià)獲得較大的利益。如果利益的極不均衡違背了民法的等價(jià)、公平原則，也違反了當(dāng)事人的自主自愿，那么就可能構(gòu)成顯失公平的合同。二，一方獲得的利益超過(guò)了法律所允許的限度。三，受害的一方是在輕率、缺乏經(jīng)驗(yàn)或緊迫的情況下實(shí)施的民事行為。為保護(hù)弱者，各國(guó)立法例對(duì)顯失公平之行為，多設(shè)有規(guī)定，對(duì)于行為的效力，德國(guó)民法典規(guī)定為無(wú)效，臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行民法第七十四條則規(guī)定是“因利害關(guān)系人之聲請(qǐng)，撤銷其法律行為，或減輕給付?！?/p>

之所以認(rèn)為該條件是顯失公平的，是因?yàn)橐皇顷惸澄锤蹲饨鸩糠譃榘巳f(wàn)元，解除合同后其裝潢投入七十余萬(wàn)元均不能得到補(bǔ)償，八萬(wàn)元相對(duì)七十余萬(wàn)元而言，明顯相差委大。陳某僅僅因?yàn)槲锤栋巳f(wàn)元租金而導(dǎo)致最終損失七十余萬(wàn)元，某公司卻因此得利七十余萬(wàn)元，有失公平，陳某簽訂這一條款過(guò)于輕率，而某公司則有“暴利行為”之嫌。而“暴利行為違背公序良俗，應(yīng)屬無(wú)效?！倍悄彻境鲎夥课莸母灸康氖菫榱双@得租金這一經(jīng)濟(jì)效益，而租金給付時(shí)間的遲延，對(duì)某公司而言并不很重要，因此造成的后果也并不嚴(yán)重，不會(huì)因此造成某公司合同目的的落空。因此如果通過(guò)訴訟某公司獲得租金，同時(shí)合同繼續(xù)履行，不僅能保持雙方利益的均衡，而且也有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。三是租金支付期限屆滿后，出租方應(yīng)當(dāng)要求承租方在合理期限內(nèi)支付租金，某公司雖然致函陳某，但其給出的期限一日，顯然過(guò)于苛刻。因此筆者認(rèn)為這一條款應(yīng)屬于可撤銷條款。對(duì)此案的處理應(yīng)當(dāng)是駁回某公司要求解除合同，收回房屋的訴訟請(qǐng)求，但應(yīng)判決陳某支付租金并按合同法規(guī)定承擔(dān)違約金。

需要提醒的是，合同法第九十六條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定”。合同當(dāng)事人在約定解除合同的條件時(shí)亦不得違反該規(guī)定。