一、解除權(quán)受哪些限制

解除權(quán)的行使，是法律賦予當(dāng)事人保護(hù)自己合法權(quán)益的手段。但因?yàn)樾惺菇獬龣?quán)會(huì)引起合同關(guān)系的重大變化，如果享有解除權(quán)的當(dāng)事人長(zhǎng)期不行使解除的權(quán)利，就會(huì)使合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響當(dāng)事人權(quán)利的享有和義務(wù)的履行，因此，需要對(duì)該權(quán)利加以控制或限制。

根據(jù)中國(guó)《合同法》第95條的規(guī)定，合同解除權(quán)行使的期限有兩種：

（一）在法定或當(dāng)事人約定期限內(nèi)行使。

需注意的是無(wú)論法定期限還是約定期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間，解除權(quán)于預(yù)定存續(xù)期間屆滿當(dāng)然消滅。當(dāng)事人行使約定解除權(quán)的期限，應(yīng)明確地寫入合同中。在有法律規(guī)定的解除期限時(shí)，當(dāng)事人之間也可以通過(guò)約定解除權(quán)行使的期限來(lái)改變法定解除期限。

（二）在對(duì)方當(dāng)事人催告后的合理期限內(nèi)行使。

這是針對(duì)解除權(quán)的行使期限法律沒(méi)有規(guī)定，或者當(dāng)事人沒(méi)有約定而言的。在這種情況下，非受不可抗力影響的當(dāng)事人或者違約一方的當(dāng)事人為明確自己的義務(wù)是否還需要繼續(xù)履行，可以催告對(duì)方當(dāng)事人行使解除權(quán)。而享有解除權(quán)的當(dāng)事人在催告后的合理期限內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅，合同關(guān)系繼續(xù)存在，當(dāng)事人仍然要按合同履行義務(wù)。但經(jīng)催告后多長(zhǎng)期限內(nèi)權(quán)利人必須行使，否則解除權(quán)消滅，《合同法》未作具體規(guī)定，只規(guī)定為“合理期限”。對(duì)此，實(shí)踐中應(yīng)具體情況具體分析，可根據(jù)合同性質(zhì)、交易目的和交易習(xí)慣來(lái)確定這個(gè)合理期限。

二、怎么會(huì)失去解除權(quán)

合同的解除是當(dāng)事人終止雙方的債務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為，故其亦應(yīng)依據(jù)誠(chéng)信與公平原則進(jìn)行。而人民法院為充分保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)在上述原則下，對(duì)當(dāng)事人是否享有解除權(quán)及解除權(quán)行使的是否正當(dāng)、合法予以審查。具體講，應(yīng)從以下幾個(gè)方面綜合判定：

（一）是否有違誠(chéng)信原則

公平與誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民法的基本原則之一?！睹穹ㄍ▌t》第四條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則”。我國(guó)《合同法》總則第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)”。第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)遵循誠(chéng)信原則”。

由此可見(jiàn)，公平與誠(chéng)信原則是貫穿于整個(gè)民事活動(dòng)之中的。當(dāng)事人訂立合同起至合同履行完畢，都應(yīng)遵循這一原則。誠(chéng)實(shí)信用原則具有限制及控制內(nèi)容，“即以誠(chéng)實(shí)信用作為任何權(quán)利的內(nèi)在界限，以誠(chéng)實(shí)信用作為控制權(quán)利行使的準(zhǔn)則?！弊鳛椤敖獬?dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)”的民事法律行為，當(dāng)然應(yīng)遵循這一原則。獲得約定解除權(quán)的前提是訂立時(shí)約定的條件是否成就，在實(shí)踐中這種條件成就與否既有可歸咎于當(dāng)事人的主觀原因，也有不可歸咎于當(dāng)事人的客觀原因。同時(shí)，某種條件的成就與否還可以通過(guò)人為的原因去促成或阻止。

因?yàn)?，客觀情況的變化，會(huì)對(duì)合同的履行產(chǎn)生不同的影響，當(dāng)事人的預(yù)期利益亦會(huì)因此而發(fā)生變化。在實(shí)踐中，經(jīng)常遇到諸如因市場(chǎng)情況發(fā)生變化，一方當(dāng)事人為獲取額外的利益，而期望或促成某種條件的“成就”，再以條件的“成就”為由，要求解除合同。所以，條件的成就與否，與當(dāng)事人的人為活動(dòng)有關(guān)。針對(duì)此點(diǎn)，德國(guó)民法典第162條規(guī)定：“因條件成就而受到不利益的當(dāng)事人，違背誠(chéng)信而阻止條件的成就的，條件視為成就。因條件成就而受到利益的當(dāng)事人，違背誠(chéng)信，而促成條件成就的，條件應(yīng)為不成就?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)條件“成就”與否的判定不應(yīng)簡(jiǎn)單的看待結(jié)果，還應(yīng)分析這種“成就”是屬自然“成就”，還屬人為促成，如屬后者，則違背了誠(chéng)信原則。

（二）是否違背訂立合同所要達(dá)到的目的

合同訂立的目的在于合同雙方均取得預(yù)期的利益，而期望解除合同則與訂立合同時(shí)的初衷是背道而馳的，一般情況下，除非解除合同會(huì)給一方當(dāng)事人帶來(lái)比履行合同更大的利益，當(dāng)事人通常是會(huì)選擇繼續(xù)履行合同。當(dāng)然，違反合同的約定，給對(duì)方造成損失，應(yīng)給對(duì)方以相應(yīng)的賠償。

但在實(shí)踐中，由于市場(chǎng)條件的變化萬(wàn)千，在某些情況下，解除合同所獲取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋買賣合同中，因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同樣品質(zhì)的房子，其價(jià)格在合同訂立至履行期間，可能會(huì)發(fā)生較大的變化。在價(jià)格下滑時(shí)，如能解除合同，用退還的房款及利息再重去購(gòu)買，當(dāng)然于購(gòu)房者有利。但該作法，明顯的具有通過(guò)解除合同來(lái)獲額外利益的傾向，且這種追求解除合同的作法也背離了雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)所共同追求的目的。

（三）是否能夠返還原物

合同一但被解除，除該合同根本未履行外，雙方均要盡返還之義務(wù)。如在本文的案例中，如解除合同，開(kāi)發(fā)商需返還房?jī)r(jià)款及利息，購(gòu)房者則需返還房屋。但由于業(yè)主提出解除合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商已交付房屋近兩年，業(yè)主已裝修完畢并入住。而此時(shí)返還房屋，從物的角度講，也非雙方簽訂合同時(shí)的“原物”，而是經(jīng)合同一方（購(gòu)買者）改造過(guò)的“特定物”。所以從法律上講，購(gòu)買者已無(wú)法返還“原物”，即使不考慮裝修改造，購(gòu)房者近兩年的使用時(shí)間也使“標(biāo)的物”改變了形態(tài)。而屬被“使用”或“利用”過(guò)之物，其形態(tài)也異于交付時(shí)的形態(tài)。

故在此種情況下，解除合同，并由一方承擔(dān)完全責(zé)任，顯然損害了另一方的利益。當(dāng)然，在司法實(shí)踐中，由于某些行政手續(xù)的辦理遲滯于房屋合同的交付履行，而使購(gòu)房人在獲得房屋的各種權(quán)屬證明時(shí)，已入住多時(shí)，但該種問(wèn)題只能由房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善與行政配套工作的改進(jìn)來(lái)糾正，并通過(guò)補(bǔ)償措施來(lái)禰補(bǔ)購(gòu)房人所受到的經(jīng)濟(jì)損失。而簡(jiǎn)單的予以解除合同的處理方式，即不符合《合同法》的立法本意，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展。