一、解除權(quán)受哪些限制

解除權(quán)的行使，是法律賦予當事人保護自己合法權(quán)益的手段。但因為行使解除權(quán)會引起合同關(guān)系的重大變化，如果享有解除權(quán)的當事人長期不行使解除的權(quán)利，就會使合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響當事人權(quán)利的享有和義務(wù)的履行，因此，需要對該權(quán)利加以控制或限制。

根據(jù)中國《合同法》第95條的規(guī)定，合同解除權(quán)行使的期限有兩種：

（一）在法定或當事人約定期限內(nèi)行使。

需注意的是無論法定期限還是約定期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間，解除權(quán)于預定存續(xù)期間屆滿當然消滅。當事人行使約定解除權(quán)的期限，應(yīng)明確地寫入合同中。在有法律規(guī)定的解除期限時，當事人之間也可以通過約定解除權(quán)行使的期限來改變法定解除期限。

（二）在對方當事人催告后的合理期限內(nèi)行使。

這是針對解除權(quán)的行使期限法律沒有規(guī)定，或者當事人沒有約定而言的。在這種情況下，非受不可抗力影響的當事人或者違約一方的當事人為明確自己的義務(wù)是否還需要繼續(xù)履行，可以催告對方當事人行使解除權(quán)。而享有解除權(quán)的當事人在催告后的合理期限內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅，合同關(guān)系繼續(xù)存在，當事人仍然要按合同履行義務(wù)。但經(jīng)催告后多長期限內(nèi)權(quán)利人必須行使，否則解除權(quán)消滅，《合同法》未作具體規(guī)定，只規(guī)定為“合理期限”。對此，實踐中應(yīng)具體情況具體分析，可根據(jù)合同性質(zhì)、交易目的和交易習慣來確定這個合理期限。

二、怎么會失去解除權(quán)

合同的解除是當事人終止雙方的債務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為，故其亦應(yīng)依據(jù)誠信與公平原則進行。而人民法院為充分保護當事人的合法權(quán)益，應(yīng)在上述原則下，對當事人是否享有解除權(quán)及解除權(quán)行使的是否正當、合法予以審查。具體講，應(yīng)從以下幾個方面綜合判定：

（一）是否有違誠信原則

公平與誠實信用是我國民法的基本原則之一?！睹穹ㄍ▌t》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則”。我國《合同法》總則第五條規(guī)定：“當事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)”。第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利，履行義務(wù)應(yīng)遵循誠信原則”。

由此可見，公平與誠信原則是貫穿于整個民事活動之中的。當事人訂立合同起至合同履行完畢，都應(yīng)遵循這一原則。誠實信用原則具有限制及控制內(nèi)容，“即以誠實信用作為任何權(quán)利的內(nèi)在界限，以誠實信用作為控制權(quán)利行使的準則。”作為“解除當事人雙方權(quán)利義務(wù)”的民事法律行為，當然應(yīng)遵循這一原則。獲得約定解除權(quán)的前提是訂立時約定的條件是否成就，在實踐中這種條件成就與否既有可歸咎于當事人的主觀原因，也有不可歸咎于當事人的客觀原因。同時，某種條件的成就與否還可以通過人為的原因去促成或阻止。

因為，客觀情況的變化，會對合同的履行產(chǎn)生不同的影響，當事人的預期利益亦會因此而發(fā)生變化。在實踐中，經(jīng)常遇到諸如因市場情況發(fā)生變化，一方當事人為獲取額外的利益，而期望或促成某種條件的“成就”，再以條件的“成就”為由，要求解除合同。所以，條件的成就與否，與當事人的人為活動有關(guān)。針對此點，德國民法典第162條規(guī)定：“因條件成就而受到不利益的當事人，違背誠信而阻止條件的成就的，條件視為成就。因條件成就而受到利益的當事人，違背誠信，而促成條件成就的，條件應(yīng)為不成就?！庇纱丝梢姡瑢l件“成就”與否的判定不應(yīng)簡單的看待結(jié)果，還應(yīng)分析這種“成就”是屬自然“成就”，還屬人為促成，如屬后者，則違背了誠信原則。

（二）是否違背訂立合同所要達到的目的

合同訂立的目的在于合同雙方均取得預期的利益，而期望解除合同則與訂立合同時的初衷是背道而馳的，一般情況下，除非解除合同會給一方當事人帶來比履行合同更大的利益，當事人通常是會選擇繼續(xù)履行合同。當然，違反合同的約定，給對方造成損失，應(yīng)給對方以相應(yīng)的賠償。

但在實踐中，由于市場條件的變化萬千，在某些情況下，解除合同所獲取的利益要大于履行合同的可能性是存在的，如在房屋買賣合同中，因房地產(chǎn)市場價格的波動，同樣品質(zhì)的房子，其價格在合同訂立至履行期間，可能會發(fā)生較大的變化。在價格下滑時，如能解除合同，用退還的房款及利息再重去購買，當然于購房者有利。但該作法，明顯的具有通過解除合同來獲額外利益的傾向，且這種追求解除合同的作法也背離了雙方當事人簽訂合同時所共同追求的目的。

（三）是否能夠返還原物

合同一但被解除，除該合同根本未履行外，雙方均要盡返還之義務(wù)。如在本文的案例中，如解除合同，開發(fā)商需返還房價款及利息，購房者則需返還房屋。但由于業(yè)主提出解除合同時，開發(fā)商已交付房屋近兩年，業(yè)主已裝修完畢并入住。而此時返還房屋，從物的角度講，也非雙方簽訂合同時的“原物”，而是經(jīng)合同一方（購買者）改造過的“特定物”。所以從法律上講，購買者已無法返還“原物”，即使不考慮裝修改造，購房者近兩年的使用時間也使“標的物”改變了形態(tài)。而屬被“使用”或“利用”過之物，其形態(tài)也異于交付時的形態(tài)。

故在此種情況下，解除合同，并由一方承擔完全責任，顯然損害了另一方的利益。當然，在司法實踐中，由于某些行政手續(xù)的辦理遲滯于房屋合同的交付履行，而使購房人在獲得房屋的各種權(quán)屬證明時，已入住多時，但該種問題只能由房地產(chǎn)市場的完善與行政配套工作的改進來糾正，并通過補償措施來禰補購房人所受到的經(jīng)濟損失。而簡單的予以解除合同的處理方式，即不符合《合同法》的立法本意，也不利于市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展。