一、訂金與定金的區(qū)別

（一）從法律角度看，定金有雙重性質(zhì)。

首先，可作為合同的擔(dān)保，以保證合同履行。

其次，可以起到合同成立的證明作用。

（二）此外，定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。 定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：

1.形式要件，必須簽訂書面的形式；

2.數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。

（三）“訂金”概念不規(guī)范不履行合同如數(shù)返還。

現(xiàn)實中，很多購房者把“訂金”當(dāng)成定金，導(dǎo)致最后無法維權(quán)。其實，“訂金”不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅具有預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的“訂金”只能抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！庇纱丝梢?，當(dāng)事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金法則。

二、簽訂認購合同時應(yīng)注意哪些問題

對于買方來時在簽訂認購合同時應(yīng)注意的問題如果還沒有下定決心買，可以先交“訂金”，不要交定金； 最好把銷售人員的承諾書面化或保留好證據(jù)，以防日后沒有證據(jù)證明自己的主張；認購合同中的內(nèi)容一定要看清楚，特別是價格、戶型、面積、地理位置、違約責(zé)任，有不同意見應(yīng)當(dāng)即提出并修改。

同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也需要注意一些問題，

一是在簽訂認購合同時，應(yīng)告知購房者簽約的期限及違約責(zé)任，以避免和減少與購房者的定金糾紛；二是房地產(chǎn)的價格一定要在醒目處公示，以增加購房透明度，讓消費者放心購房。