一、定金條款應(yīng)該注意什么

1、定金是《擔(dān)保法》規(guī)定的一種擔(dān)保方式，因此“定金”二字有法定的含義，千萬(wàn)不要誤寫(xiě)為“訂金”，該“訂金”是預(yù)付款的性質(zhì)，不能起到擔(dān)保的作用。

2、定金的擔(dān)保作用的體現(xiàn)：根據(jù)《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，“給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。根據(jù)這些規(guī)定，如果合同中規(guī)定了定金條款，無(wú)論對(duì)那一方均起到了約束作用，促使雙方嚴(yán)格履行合同，否則就可能收不回定金或雙倍返還定金，因此起到了擔(dān)保合同履行的作用。

3、定金不能超過(guò)法定比例。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定定金的比例不能超過(guò)合同總金額的20%。如果在合同中規(guī)定定金的比例超過(guò)了20%，那么超過(guò)的部分不能起到定金的擔(dān)保作用，只能算作是預(yù)付款，但20%以內(nèi)的部分還是有效的。

4、如果在合同中既約定了定金條款，又約定了違約金條款，比如說(shuō)規(guī)定了“一方不履行合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣2萬(wàn)元”。在此情況下，如果一方違約了，守約的一方可以選擇適用定金條款或違約金條款，而不能既要求對(duì)方支付違約金又適用定金條款。一般來(lái)說(shuō)，守約方總選擇對(duì)自己更有利的條款，也就是能得到更多經(jīng)濟(jì)利益的條款。

二、如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房定金不平等條款

現(xiàn)象1：未看合同先落訂

在目前商品房的認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，消費(fèi)者簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，發(fā)展商并沒(méi)有把正式的商品房合同文本給消費(fèi)者看，也沒(méi)有把消費(fèi)者關(guān)注的樓盤交付使用條件及日期等情況如實(shí)地告知消費(fèi)者。

有的發(fā)展商則只是把建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)合同范本掛在銷售大廳，并沒(méi)有主動(dòng)為將要簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的消費(fèi)者解釋合同，許多消費(fèi)者是在對(duì)以上情況一概不知的情形下與發(fā)展商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這使得消費(fèi)者一開(kāi)始便陷入被動(dòng)地位，導(dǎo)致了消費(fèi)者即使今后對(duì)合同條款不滿不愿買樓，但由于簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)而無(wú)法要回定金。廣東消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定買方向賣方交付的定金，只是表明買方愿意購(gòu)買認(rèn)購(gòu)書(shū)所認(rèn)購(gòu)的房屋，愿意就該房屋的買賣按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，和賣方就有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，即這種情況下的定金只是立約擔(dān)保，而并非是成約擔(dān)保，只要買方按認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定和賣方就有關(guān)房屋買賣進(jìn)行磋商，就是履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定之義務(wù)，如果協(xié)商達(dá)不成合意，導(dǎo)致合同不能簽訂，雙方均不構(gòu)成違約，賣方應(yīng)該將該定金返還給買方。所以，在實(shí)踐中即使雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，但是由于賣方事先沒(méi)有就正式合同的內(nèi)容告知買方，同時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)也不具備合同的基本內(nèi)容，在這種情形下如果賣方拒絕就合同內(nèi)容和買方協(xié)商，或者協(xié)商達(dá)不成合意，那么買方有權(quán)拒絕簽訂合同，并要求賣方返還定金。

現(xiàn)象2：信息不對(duì)稱，認(rèn)購(gòu)書(shū)不等同于合同

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備有關(guān)房屋的各種信息。但目前，發(fā)展商制定、要求消費(fèi)者簽署的房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，除了前四點(diǎn)以外并沒(méi)有具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的其它內(nèi)容，在消費(fèi)者對(duì)許多收樓條件不清楚的情況下，要求消費(fèi)者交付定金，要求消費(fèi)者交付首期房款，這明顯剝奪了消費(fèi)者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)的知情權(quán)，許多商品房定金的糾紛就是由于消費(fèi)者對(duì)樓盤交付的真實(shí)狀況未完全了解而貿(mào)然簽約認(rèn)購(gòu)付款所引發(fā)的。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

雖然法律上沒(méi)有要求認(rèn)購(gòu)書(shū)必須等同于合同，但在目前的房地產(chǎn)實(shí)踐中，消費(fèi)者在購(gòu)房前必須先簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)以及交付定金和首期房款，在完成了上述手續(xù)后才能看到和簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，這對(duì)消費(fèi)者是有失公平的。因此，發(fā)展商這種認(rèn)購(gòu)書(shū)不等同于正式合同卻要求消費(fèi)者交定金和首期房款的行為，同樣嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者權(quán)益。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備買賣合同法律效力的情況下，買賣關(guān)系也就未成立，發(fā)展商應(yīng)該把定金退還給消費(fèi)者。

現(xiàn)象3：強(qiáng)買強(qiáng)賣，購(gòu)房合同不能改

按照國(guó)家規(guī)定，商品房的銷售合同應(yīng)該是發(fā)展商和消費(fèi)者共同磋商簽訂的，消費(fèi)者與發(fā)展商具有平等的法律地位。但據(jù)消費(fèi)者投訴反映，目前房地產(chǎn)的銷售實(shí)踐中，商品房銷售合同由發(fā)展商單方制定，發(fā)展商甚至把建設(shè)廳為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)制定的商品房銷售合同范本中的空白處也自行填好，讓消費(fèi)者直接簽名，沒(méi)有任何修改和商量的余地，如果消費(fèi)者不就范可以，定金也沒(méi)得退還。更有甚者，消費(fèi)者簽署這樣沒(méi)有選擇余地的合同還要給發(fā)展商指定的律師交付律師費(fèi)用。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

由于商品房買賣合同條款是格式條款，根據(jù)合同法第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效，現(xiàn)象三符合合同法規(guī)定的有失公平或以脅迫、欺詐手段簽定合同，屬于可撤消合同，消費(fèi)者可以在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，發(fā)展商也應(yīng)該把定金退還給消費(fèi)者。

現(xiàn)象4：請(qǐng)君入甕，付了首期再簽約

在目前房地產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)書(shū)上，普遍存在要求消費(fèi)者在簽署正式合同前交付首期房款的現(xiàn)象，但認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即雙方?jīng)]有就所購(gòu)商品房包括面積補(bǔ)差、質(zhì)量、交付時(shí)間、解決糾紛處理辦法、物業(yè)管理等一系列內(nèi)容達(dá)成共識(shí)，在這種信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，發(fā)展商要求消費(fèi)者交付首期房款后再簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同，致使消費(fèi)者處于相當(dāng)被動(dòng)的地位。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

首期房款的支付是商品房買賣的合同的主要內(nèi)容，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，雙方就所購(gòu)商品房包括價(jià)格、面積、物業(yè)管理、房屋的交付條件、解決糾紛的方法等一系列內(nèi)容達(dá)成共識(shí)，這時(shí)雙方可通過(guò)協(xié)商支付首期房款。但如果商品房的出賣方在其提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)中，要求買方支付首期房款而又不涉及買賣合同其他內(nèi)容，這樣的認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備正式合同的性質(zhì)，在這樣的條件下就要求消費(fèi)者交付首期房款有失公平，消費(fèi)者可以拒絕交付。

現(xiàn)象5：減輕責(zé)任，違約不退雙倍定

目前的房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)普遍要消費(fèi)者交付定金，但定金條款只約定給付定金的一方不履行約定無(wú)權(quán)要求反還定金，但并沒(méi)有約定收受定金的一方不履行約定，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

這是一則明顯的霸王條款，發(fā)展商在免除自身責(zé)任，排除消費(fèi)者的主要權(quán)利，按照《合同法》規(guī)定，這種由發(fā)展商提供的免除其有關(guān)定金責(zé)任的格式條款無(wú)效。如果出現(xiàn)賣方不履行約定的情況，應(yīng)當(dāng)按照定金罰則，雙倍返還定金給買受人。

現(xiàn)象6：不盡義務(wù)，抵押情況不透明

目前廣東仍存在銷售抵押房現(xiàn)象，通常的操作是發(fā)展商為了解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在商品房未銷售前就已經(jīng)抵押給了銀行，在消費(fèi)者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，發(fā)展商才到銀行解押，和到國(guó)土房管局辦理涂銷登記手續(xù)，并稱這是市場(chǎng)運(yùn)作的一種方式。現(xiàn)在國(guó)土房管局已經(jīng)把地產(chǎn)商的樓房抵押情況記錄在商品房預(yù)售許可證上面，但有些發(fā)展商并沒(méi)有把它掛出來(lái)，有些發(fā)展商雖然掛了出來(lái)，但由于字體太小，沒(méi)有專業(yè)知識(shí)的消費(fèi)者不一定會(huì)看得到，許多消費(fèi)者是在簽署了認(rèn)購(gòu)書(shū)、交付了訂金后，到國(guó)土房管局去查詢才知道所認(rèn)購(gòu)的是抵押房。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

根據(jù)擔(dān)保法第49條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。發(fā)展商的告知義務(wù)是保障消費(fèi)者知情權(quán)的重要手段，因此，對(duì)房屋的重要情況，如產(chǎn)權(quán)狀況(有無(wú)抵押等)，發(fā)展商應(yīng)積極履行告知義務(wù)而非消極履行，如沒(méi)有明確、主動(dòng)告知消費(fèi)者相關(guān)情況的，應(yīng)視為沒(méi)有履行告知義務(wù)。現(xiàn)象六所述情況我們認(rèn)為發(fā)展商并沒(méi)有盡到告知義務(wù)，如果消費(fèi)者在不知情的情況下買到抵押房而要求退定金，發(fā)展商必須承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

現(xiàn)象7：違反規(guī)定，收取中介費(fèi)

目前，廣東一些中介代理開(kāi)發(fā)商銷售一手商品房，往往在認(rèn)購(gòu)書(shū)上的購(gòu)房者須繳交稅費(fèi)一欄里，添加上“綜合服務(wù)費(fèi)”收費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)定消費(fèi)者交1000元至3000元的綜合服務(wù)費(fèi)。廣東省消委會(huì)法律委員會(huì)意見(jiàn)：

這種“綜合服務(wù)費(fèi)”的收取不合理。中介代理機(jī)構(gòu)(包括律師行)實(shí)際是收小業(yè)主的錢，卻代表開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)和利益，為開(kāi)發(fā)商服務(wù)。應(yīng)根據(jù)為誰(shuí)服務(wù)就由誰(shuí)來(lái)付錢的原則，通過(guò)行政主管部門明令禁止這種搭售行為。其實(shí)，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十八條明確規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其它費(fèi)用。所以收取“綜合服務(wù)費(fèi)”是違反規(guī)定的做法。