一、怎么確定租賃合同的期限

（一）不定期租賃

租賃合同分為定期租賃和不定期租賃。對于不定期租賃來說，由于其期限不固定，所以，當事人雙方均可隨時終止合同。只不過為了照顧承租人的利益及租賃合同的特點，一般也都要求終止合同的出租人應(yīng)當給承租人一個寬限期。

（二）定期租賃

定期租賃有明確的租賃期限，對此法律一般都有最高期限的限制。如果當事人約定的期限超過法定期限的，租賃期要縮減到法定最高期限以內(nèi)。我國《合同法》也規(guī)定租賃合同不得超過20年，超過20年的，超過部分視為不定期租賃，按照不定期租賃的規(guī)則來確定。當然，租賃合同超過20年，當事人可以續(xù)定合同，只是依據(jù)《合同法》的規(guī)定，續(xù)租的期限仍不得超過20年。續(xù)租并非另外簽訂一個新的租賃合同，而是對原來合同期限的延長。當然，如果當事人雙方不僅延長了期限，而且還改變了后來合同的內(nèi)容，那么將其視為另一個合同也不存在問題。如果合同的內(nèi)容保持不變僅期限延長的，稱為合同的更新。合同的更新與合同的變更不同；前者是在合同期滿后，在不改變合同內(nèi)容的前提下，繼續(xù)延長合同的期限；而后者則是在合同有效期內(nèi)對合同內(nèi)容或條件、期限等的改變。合同更新可分為約定更新和法定更新兩種。（1）約定更新。又稱明示更新，即當事人在租賃合同期滿后另訂合同，約定將租賃期限延長的；（2）法定更新，即租賃期限屆滿以后，承租人繼續(xù)對租賃物使用收益，而出租人亦繼續(xù)收受租金或并不提出異議的，視為租賃合同繼續(xù)有效?！逗贤ā返?32條對于此類默示更新，承認其繼續(xù)有效，并視更新后的租賃為不定期租賃，當事人可隨時解除或終止。不過，若租賃關(guān)系有擔保人的存在，則這種租賃關(guān)系的更新，若非經(jīng)其承認，其擔保責任將因此而免除。這一點應(yīng)依我國《擔保法》的相關(guān)條文精神處理。

二、未約定租賃期限合同怎么履行

在實踐中，對于租賃合同的期限約定不明確，包括兩種情況：

一種是不定期租賃合同，也就是當事人特意不約定租賃期限的合同；

另一種是當事人有意訂立定期租賃合同，但可能由于某種原因?qū)ψ赓U的期限約定的不明確。

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限為六個月以上的租賃合同，應(yīng)當采用書面形式訂立。當事人沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。如果當事人有意訂立的是定期租賃合同，但在合同條款中沒有明確租賃的期限，可以由雙方當事人協(xié)議補充，達不成補充協(xié)議的，根據(jù)合同相關(guān)條款或者交易習慣確定，還不能夠確定的，視為不定期租賃。對于不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限前通知承租人。