一、抵押的商品房能不能買

根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。《抵押管理辦法》第37條第二款規(guī)定：“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租?！?，也就是說開發(fā)商銷售、轉(zhuǎn)讓已抵押的房產(chǎn)必須通知抵押權(quán)人并取得抵押權(quán)人的同意，購房者對(duì)于抵押權(quán)人已同意銷售的商品房是可以購買的，否則根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！奔啊兜盅汗芾磙k法》第49條規(guī)定，抵押人擅自以出售或者其他方式處理或處分抵押房地產(chǎn)的行為無效。所以開發(fā)商在銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時(shí)應(yīng)向購房者告知該該商品房已抵押的事實(shí)，同時(shí)購房者有權(quán)要求開發(fā)商出示其與抵押權(quán)人（銀行）同意銷售的書面協(xié)議或證明。

二、購買抵押的商品房的潛在風(fēng)險(xiǎn)

雖然開發(fā)商在通知抵押權(quán)人并取得抵押權(quán)人同意銷售已抵押商品房的前提下可以出售、轉(zhuǎn)讓已抵押的商品房，但是購房者在購買此類房產(chǎn)時(shí)還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，如果屆時(shí)由于該房產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績不佳，開發(fā)商不能按時(shí)償還銀行貸款的，銀行有權(quán)依照擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定行使抵押權(quán)，以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)鹊?。所以購房者在購買此類商品房時(shí)還應(yīng)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、資信情況以及業(yè)績等進(jìn)行全面、深入調(diào)查，并在補(bǔ)充協(xié)議中就開發(fā)商對(duì)抵押商品房的解除注銷抵押時(shí)間及其違約責(zé)任、房屋權(quán)屬證書的辦理時(shí)間及違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確的約定，否則您應(yīng)慎重考慮是否購買該商品房，以免日后發(fā)生不必要的麻煩。