一、因新政退房是否違約

依據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋9（二）》第26條的規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同。李先生無力支付三成首付款是因為國家政策的重大調(diào)整，不能認定為違約行為，應認定為情勢變更，即使合同不能履行，也不能追究違約責任。如果雙方不能協(xié)商解決，李先生可以請求法院解除合同。

二、買期房應注意哪些法律問題

期房的售價一般來說比現(xiàn)房的售價要低，但是和現(xiàn)房銷售相比購買人承擔的風險較大。

期房“只能遠觀，不可近瞧”，這種時間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購房人應注意下面的法律問題。

1、弄清開發(fā)商的“老底”

購房者應對開發(fā)商的資質、資信和商品房的證件進行縝密的調(diào)查了解，這至關重要。選擇信譽高、實力強、業(yè)績好的開發(fā)商可以降低業(yè)主的購房風險。

購買房產(chǎn)時，購房人應盡量主張看原件，因為復印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等。詳情請點擊查詢開發(fā)商五證

2、把牢房屋產(chǎn)權證

在期房糾紛中，很多是關于房屋產(chǎn)權證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機關是指房地產(chǎn)行政主管機關，登記機關在對申請人的申請進行審查后，凡權屬清楚、產(chǎn)權來源齊全的，登房機關應在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權證遲遲辦不來的原因一般在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購房人要提高警惕。

3、重視“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一個突出問題，為避免承擔違約責任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視。

4、一分一厘算面積

對于期房購買人來講，暫測面積與實測面積存在誤差不可避免。很多時候，實測面積要比暫測面積高出許多，遇到這種情況，購房人可能會損失預購契約中約定的“誤差面積”的相應價款。與房屋面積有關的另一個引起爭議的問題是房屋使用率與售樓說明書房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動境地，購房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過±0.5%時，購房人有權單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責任。

5、謹慎簽署管理公約

物業(yè)管理收費混亂已成為業(yè)主投訴的一個熱點。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權對不平等的合約提出修改意見，一時大意可能會引來長久的煩惱。

6、在房屋質量上較真

房屋質量及保修是一個極為敏感的問題，它常常會引發(fā)購房人與開發(fā)商的沖突，為維護購房人的合法權益，建設部門專門下發(fā)了實行住宅質量保證書和使用說明書的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實行。