一、怎樣提防合同意向金的支付風(fēng)險(xiǎn)

如今的二手房市場(chǎng)中，上家基本上是委托多家中介公司掛牌出售房屋。因此，當(dāng)一家中介公司在明確上下家的買(mǎi)賣(mài)意向后，會(huì)盡可能要求下家在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前先支付一筆購(gòu)房意向金。在把意向金交給上家后，中介公司才能取得上家的房屋兩證原件。但是在簽訂購(gòu)房意向書(shū)或者交付意向金后，買(mǎi)賣(mài)雙方如果因種種原因沒(méi)有交易成功，中介和上下家三方往往會(huì)為意向金的退賠問(wèn)題而產(chǎn)生糾紛。

1、意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金

在實(shí)踐中，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)議價(jià)成功并且上家已經(jīng)收到中介轉(zhuǎn)付的意向金時(shí)，該意向金轉(zhuǎn)化為定金。在議價(jià)成功前，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過(guò)，上下家撤銷(xiāo)委托給中介造成損害的，應(yīng)對(duì)中介承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)就買(mǎi)賣(mài)主要條款達(dá)成一致為準(zhǔn)，實(shí)踐中一般表現(xiàn)為上家在下家和中介簽訂的《承購(gòu)意向書(shū)》上或在意向金收據(jù)上簽字確認(rèn)。

2、意向金轉(zhuǎn)為定金后如何處理

一般情況下，如果意向金轉(zhuǎn)為定金后。下家違約不買(mǎi)房，意向金將不能退還;如上家違約不賣(mài)房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購(gòu)房意向書(shū)》中只是對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況作了簡(jiǎn)要約定，那么，當(dāng)上下家在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付及過(guò)戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同最終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責(zé)于任何一方。即不存在違約情形，則應(yīng)當(dāng)解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔(dān)保關(guān)系，即退還意向金。

二、如何避免合同意向金風(fēng)險(xiǎn)

1、上下家在支付或接受意向金時(shí)就應(yīng)當(dāng)提前考慮買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，并簽訂書(shū)面協(xié)議。一般來(lái)說(shuō)，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點(diǎn)：房屋的基本情況，房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的辦理時(shí)限，買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂時(shí)，意向金如何處理等。

2、在“意向金轉(zhuǎn)定金”模式下，上下家沒(méi)有直接見(jiàn)過(guò)面，也沒(méi)有簽署過(guò)書(shū)面協(xié)議。對(duì)下家而言，只與中介簽協(xié)議，意向金是由中介公司收的;對(duì)上家而言，一般也只與中介簽協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介的。在此情形下，如果不能簽訂正式合同，下家不要輕易同意中介的上家不同意賣(mài)房，所以你把意向金拿走的建議，因?yàn)榇藭r(shí)下家可以要求上家雙倍返還意向金。

3、在目前二手房交易紅火的情況下，中介在上下家的利益沖突中往往會(huì)傾向于上家，并且由于中介在下家預(yù)訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽的協(xié)議中，中介實(shí)際上只起到轉(zhuǎn)交意向金的義務(wù)。至于中介何時(shí)轉(zhuǎn)交、如何轉(zhuǎn)交、是否保證上家接受意向金以及何時(shí)將上家出具的定金收條轉(zhuǎn)給下家等并無(wú)明確約定，導(dǎo)致下家很難要求上家雙倍返還意向金，同時(shí)也很難要求中介承擔(dān)責(zé)任，所以下家在和中介簽訂意向金協(xié)議中對(duì)于以上細(xì)節(jié)最好要約定清楚。