一、購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些法律問(wèn)題

一是防止商品房的虛假?gòu)V告；二是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格審查；三是了解商品房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利；四是了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格；五是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)提供正式合同文本和商品房銷售發(fā)票。

1、怎樣防止商品房的虛假?gòu)V告？

目前有些開(kāi)發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。凡是宣傳廣告和開(kāi)發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說(shuō)，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補(bǔ)充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通過(guò)對(duì)房屋的實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍?/p>

2、怎樣對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格審查？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。

（1）、“一照”既《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（售房人）是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。

（2）、“五證”既《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購(gòu)房前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)了解上述情況，或者要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)證件。

3、“五證”的用途是什么？

（1）《國(guó)有土地使用權(quán)證》是單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過(guò)國(guó)家征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家繳納土地出讓金，開(kāi)發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無(wú)法取得土地使用權(quán)證。

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（房證）。

（3）《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護(hù)。

（4）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒(méi)有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購(gòu)房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來(lái)查看，才能確保萬(wàn)無(wú)一失?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這“兩證”表明購(gòu)房人所購(gòu)商品房屬于合法交易。

4、查審“五證”時(shí)需要注意些什么問(wèn)題？

在審查“五證”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購(gòu)買(mǎi)的房屋。目前有些開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開(kāi)發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購(gòu)房人應(yīng)著重審查所購(gòu)房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購(gòu)房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗(yàn)“五證”原件，以防開(kāi)發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購(gòu)房人。

5、如果商品房設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，將產(chǎn)生怎樣的后果？

購(gòu)房之前應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因?yàn)樯唐贩克?xiàng)權(quán)利主要是指抵押權(quán)，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)而優(yōu)先受償。購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)買(mǎi)。如果不清楚你所購(gòu)買(mǎi)的商品房是否抵押，開(kāi)發(fā)商又保證該商品房沒(méi)有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中注明。

6、怎樣了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格？

如果你購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，再簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，你可以要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的驗(yàn)收合格證明。銷售住宅用房的開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

7、什么是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》？

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書(shū)，可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出注意事項(xiàng)。

8、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》主要內(nèi)容有哪些？

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

第一，工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；

第二，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

第三，正常情況下各部位保修內(nèi)容和保修期：

屋面防水3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、以及管道滲漏、墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂、門(mén)窗翹裂、五金件損壞、衛(wèi)生潔具1年；

供熱系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期；

燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；

管道堵塞2個(gè)月；

其他部位、部件的保修期按商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般包括以下內(nèi)容：

第一，開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

第二，結(jié)構(gòu)類型；

第三，裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

第四，上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；

第五，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；

第六，門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

第七，賠點(diǎn)負(fù)荷；

第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等應(yīng)注意事項(xiàng)的說(shuō)明；

第九，其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

9、為什么一定要開(kāi)發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。

正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒(méi)有涉及的問(wèn)題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門(mén)印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。

二、買(mǎi)房時(shí)如何避免霸王條款

1、“認(rèn)購(gòu)書(shū)一旦簽訂定金不退還”

此條款屬于典型的不平等格式條款，定金不退只針對(duì)購(gòu)房者，并沒(méi)有對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約束，如果因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。

該條款應(yīng)更改為，“認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)即交付定金，本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，由于認(rèn)購(gòu)人的原因或過(guò)錯(cuò)，不能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，則無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商（出賣(mài)人）返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)受人；如是因出賣(mài)方原因或過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)雙倍返還認(rèn)購(gòu)人的定金?！?/p>

2：“收取誠(chéng)意金定期無(wú)息退還不商量”

首先，不符合商品房銷售條件的開(kāi)發(fā)商是不允許向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金的；而且如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房者選房不成，開(kāi)發(fā)商不僅要退還誠(chéng)意金，而且要支付一定的違約金。

購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，約定由于開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房者選房不成，開(kāi)發(fā)商在返還誠(chéng)意金的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者支付一定數(shù)額的違約金。而對(duì)于沒(méi)有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的開(kāi)發(fā)商，建議購(gòu)房者不要向開(kāi)發(fā)商交納任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

3：“通過(guò)認(rèn)購(gòu)收取首付款或全部購(gòu)房款”

這等于是集購(gòu)房者的錢(qián)去建房，名為認(rèn)購(gòu)實(shí)為集資建房。這樣做無(wú)疑加大了購(gòu)房者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識(shí)。

如開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，收受認(rèn)購(gòu)人全部的購(gòu)房款或除按揭貸款以外的所有房款，對(duì)這類協(xié)議要堅(jiān)決說(shuō)“不”如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)（銷）售許可證，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

4、“出現(xiàn)面積差異，按預(yù)定書(shū)約定之價(jià)款多退少補(bǔ)”

這個(gè)條款看似公平，實(shí)質(zhì)上認(rèn)購(gòu)人承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。認(rèn)購(gòu)人對(duì)此應(yīng)當(dāng)格外小心。

根據(jù)規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi) （含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

與開(kāi)發(fā)商明確約定購(gòu)房者能夠承受的面積誤差，對(duì)不能承受的面積誤差，應(yīng)約定公平、合理的解決辦法，或者詳細(xì)約定出現(xiàn)面積誤差。

5、“銷售資料僅供示范，所有細(xì)節(jié)以政府審批之圖為準(zhǔn)”

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體說(shuō)明和允諾如果對(duì)商品房合同簽訂有重大影響，則應(yīng)當(dāng)視為要約。即使說(shuō)明和允諾未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的任何宣傳資料或口頭承諾，消費(fèi)者要堅(jiān)持把相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入合同或?qū)㈤_(kāi)發(fā)商所提供的價(jià)格、效果圖、戶型圖、海報(bào)等資料作為合同附件，并明確約定違約責(zé)任。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意對(duì)相關(guān)宣傳資料的收集和長(zhǎng)期保存。

6、“所購(gòu)商品房一經(jīng)認(rèn)購(gòu)，非出賣(mài)人同意，不準(zhǔn)退”

該條款排除了認(rèn)購(gòu)人依法解除合同的權(quán)利，違反了合同法的相關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效的格式條款。

購(gòu)房者一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)單、定購(gòu)單、預(yù)定書(shū)等商品房認(rèn)購(gòu)合同有類似約定，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商刪除此類條款，這是消費(fèi)者的權(quán)利。

7、“認(rèn)購(gòu)人提供的資料若不屬實(shí)，后果自負(fù)”

該條款屬于權(quán)利、義務(wù)不對(duì)等的格式條款。條款的內(nèi)容顯然是站在了開(kāi)發(fā)商的角度，雙方簽訂合同，都存在向?qū)Ψ教峁┎牧系氖聦?shí)，但開(kāi)發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位，僅約定了認(rèn)購(gòu)人提供不實(shí)材料的違約責(zé)任，卻只字不提開(kāi)發(fā)商提供不實(shí)材料的違約責(zé)任，權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等。

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)同時(shí)要求在協(xié)議中約定開(kāi)發(fā)商提供不實(shí)資料違約責(zé)任，從而使雙方的權(quán)利、義務(wù)對(duì)等。

8、“認(rèn)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)合同》，則視為認(rèn)可了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的全部條款”

根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未能訂立的，如果有定金條款的約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還認(rèn)購(gòu)人。

仔細(xì)閱讀《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的條款內(nèi)容，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致后將協(xié)商后的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本作為雙方認(rèn)購(gòu)協(xié)議的附件，與認(rèn)購(gòu)協(xié)議具有同等的法律效力。

9、“認(rèn)購(gòu)人簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)已對(duì)認(rèn)購(gòu)條件有充分的了解并同意遵守，對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房狀況也已充分了解?！?/p>

在多數(shù)情況下，購(gòu)房者不可能完全掌握開(kāi)發(fā)商從獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照開(kāi)始到竣工預(yù)售為止一系列環(huán)節(jié)中的審批、實(shí)施過(guò)程。

建議認(rèn)購(gòu)人在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)合同》的同時(shí)，將具體的認(rèn)購(gòu)條件、未來(lái)交付的房屋狀況盡量寫(xiě)入合同，并明確違約責(zé)任，充分保護(hù)處于弱勢(shì)地位的認(rèn)購(gòu)人的合法權(quán)益。