一、購房時應(yīng)當(dāng)注意哪些法律問題
一是防止商品房的虛假廣告；二是對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格審查；三是了解商品房是否設(shè)定了他項權(quán)利；四是了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格；五是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同時提供正式合同文本和商品房銷售發(fā)票。
1、怎樣防止商品房的虛假廣告？
目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通過對房屋的實地考察辨別真?zhèn)巍?/p>
2、怎樣對房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格審查？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。
（1）、“一照”既《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商（售房人）是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。
（2）、“五證”既《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛。因此，購房前，購房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況，或者要求開發(fā)商出示相關(guān)證件。
3、“五證”的用途是什么？
（1）《國有土地使用權(quán)證》是單位或個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過國家征用等方式變成國有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家繳納土地出讓金，開發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無法取得土地使用權(quán)證。
（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房證）。
（3）《建設(shè)工程開工許可證》是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護。
（4）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來查看，才能確保萬無一失?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這“兩證”表明購房人所購商品房屬于合法交易。
4、查審“五證”時需要注意些什么問題？
在審查“五證”時，購房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購買的房屋。目前有些開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購房人應(yīng)著重審查所購房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗“五證”原件，以防開發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購房人。
5、如果商品房設(shè)定了他項權(quán)利，將產(chǎn)生怎樣的后果？
購房之前應(yīng)了解開發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因為商品房他項權(quán)利主要是指抵押權(quán)，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經(jīng)抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補充協(xié)議中注明。
6、怎樣了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格？
如果你購買的是現(xiàn)房，再簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，你可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的驗收合格證明。銷售住宅用房的開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
7、什么是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？
《住宅質(zhì)量保證書》市房地產(chǎn)開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補充約定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出注意事項。
8、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》主要內(nèi)容有哪些？
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
第一，工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；
第二，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
第三，正常情況下各部位保修內(nèi)容和保修期：
屋面防水3年；
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、以及管道滲漏、墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞、衛(wèi)生潔具1年；
供熱系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期；
燈具、電器開關(guān)6個月；
管道堵塞2個月；
其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產(chǎn)開發(fā)商與用戶自行約定。
《住宅使用說明書》一般包括以下內(nèi)容：
第一，開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
第二，結(jié)構(gòu)類型；
第三，裝修、裝飾注意事項；
第四，上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
第五，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；
第六，門、窗類型，使用注意事項；
第七，賠點負(fù)荷；
第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等應(yīng)注意事項的說明；
第九，其他需說明的問題。
9、為什么一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票。
正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房證時必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時要求的。所以作為購房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。
二、買房時如何避免霸王條款
1、“認(rèn)購書一旦簽訂定金不退還”
此條款屬于典型的不平等格式條款，定金不退只針對購房者，并沒有對對開發(fā)商進行約束，如果因開發(fā)商過錯導(dǎo)致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人雙倍返還定金。
該條款應(yīng)更改為，“認(rèn)購人簽訂本認(rèn)購書時即交付定金，本認(rèn)購書簽訂后，由于認(rèn)購人的原因或過錯，不能簽訂《商品房買賣合同》時，則無權(quán)要求開發(fā)商（出賣人）返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人；如是因出賣方原因或過錯而導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)雙倍返還認(rèn)購人的定金。”
2：“收取誠意金定期無息退還不商量”
首先，不符合商品房銷售條件的開發(fā)商是不允許向購房者收取誠意金的；而且如果因為開發(fā)商的原因，購房者選房不成，開發(fā)商不僅要退還誠意金，而且要支付一定的違約金。
購房者應(yīng)與開發(fā)商進行協(xié)商，約定由于開發(fā)商過錯導(dǎo)致購房者選房不成，開發(fā)商在返還誠意金的同時，還應(yīng)當(dāng)向購房者支付一定數(shù)額的違約金。而對于沒有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的開發(fā)商，建議購房者不要向開發(fā)商交納任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。
3：“通過認(rèn)購收取首付款或全部購房款”
這等于是集購房者的錢去建房，名為認(rèn)購實為集資建房。這樣做無疑加大了購房者的市場風(fēng)險，購房者對此應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識。
如開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，收受認(rèn)購人全部的購房款或除按揭貸款以外的所有房款，對這類協(xié)議要堅決說“不”如果開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)（銷）售許可證，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣合同》。
4、“出現(xiàn)面積差異，按預(yù)定書約定之價款多退少補”
這個條款看似公平，實質(zhì)上認(rèn)購人承受著較大的風(fēng)險責(zé)任。認(rèn)購人對此應(yīng)當(dāng)格外小心。
根據(jù)規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；如果面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi) （含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
與開發(fā)商明確約定購房者能夠承受的面積誤差，對不能承受的面積誤差，應(yīng)約定公平、合理的解決辦法，或者詳細(xì)約定出現(xiàn)面積誤差。
5、“銷售資料僅供示范，所有細(xì)節(jié)以政府審批之圖為準(zhǔn)”
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體說明和允諾如果對商品房合同簽訂有重大影響，則應(yīng)當(dāng)視為要約。即使說明和允諾未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
對于開發(fā)商的任何宣傳資料或口頭承諾，消費者要堅持把相關(guān)內(nèi)容寫入合同或?qū)㈤_發(fā)商所提供的價格、效果圖、戶型圖、海報等資料作為合同附件，并明確約定違約責(zé)任。同時應(yīng)當(dāng)注意對相關(guān)宣傳資料的收集和長期保存。
6、“所購商品房一經(jīng)認(rèn)購，非出賣人同意，不準(zhǔn)退”
該條款排除了認(rèn)購人依法解除合同的權(quán)利，違反了合同法的相關(guān)規(guī)定，屬于無效的格式條款。
購房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的商品房認(rèn)購書、認(rèn)購單、定購單、預(yù)定書等商品房認(rèn)購合同有類似約定，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商刪除此類條款，這是消費者的權(quán)利。
7、“認(rèn)購人提供的資料若不屬實，后果自負(fù)”
該條款屬于權(quán)利、義務(wù)不對等的格式條款。條款的內(nèi)容顯然是站在了開發(fā)商的角度，雙方簽訂合同，都存在向?qū)Ψ教峁┎牧系氖聦?，但開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位，僅約定了認(rèn)購人提供不實材料的違約責(zé)任，卻只字不提開發(fā)商提供不實材料的違約責(zé)任，權(quán)利、義務(wù)明顯不對等。
購房者應(yīng)當(dāng)同時要求在協(xié)議中約定開發(fā)商提供不實資料違約責(zé)任，從而使雙方的權(quán)利、義務(wù)對等。
8、“認(rèn)購人與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購合同》，則視為認(rèn)可了《商品房買賣合同》中的全部條款”
根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致《商品房買賣合同》未能訂立的，如果有定金條款的約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還認(rèn)購人。
仔細(xì)閱讀《商品房買賣合同》中的條款內(nèi)容，與開發(fā)商協(xié)商一致后將協(xié)商后的《商品房買賣合同》文本作為雙方認(rèn)購協(xié)議的附件，與認(rèn)購協(xié)議具有同等的法律效力。
9、“認(rèn)購人簽訂本認(rèn)購書時已對認(rèn)購條件有充分的了解并同意遵守，對所認(rèn)購商品房狀況也已充分了解?！?/p>
在多數(shù)情況下，購房者不可能完全掌握開發(fā)商從獲得營業(yè)執(zhí)照開始到竣工預(yù)售為止一系列環(huán)節(jié)中的審批、實施過程。
建議認(rèn)購人在簽訂《商品房認(rèn)購合同》的同時，將具體的認(rèn)購條件、未來交付的房屋狀況盡量寫入合同，并明確違約責(zé)任，充分保護處于弱勢地位的認(rèn)購人的合法權(quán)益。
