一、我國法律承認不動產(chǎn)質(zhì)押嗎？

我國《擔保法》關于質(zhì)押一章，只對動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押作了規(guī)定，而對不動產(chǎn)質(zhì)押未作規(guī)定，因此，對于不動產(chǎn)能不能用來設定質(zhì)押，法律是否承認不動產(chǎn)質(zhì)押有效的問題，在審判實踐中就存在著很大的爭議。

有人認為，我國《擔保法》作為一部專門規(guī)定擔保問題的法律，在立法時必然會考慮到它的完整性和規(guī)范性，既然擔保法對動產(chǎn)質(zhì)押作了明確的規(guī)定，決不可能遺漏與之相對應的不動產(chǎn)質(zhì)押問題。按照物權(quán)法定主義這一民法的一般原則，當事人對質(zhì)押標的物是不能任意約定的，擔保法對質(zhì)物的規(guī)定當屬強制性規(guī)定。也就是說，擔保法未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)押，就是否定不動產(chǎn)質(zhì)押這種擔保形式，當事人以不動產(chǎn)設定質(zhì)押的，于法無據(jù)，應當認定為無效，債權(quán)人無權(quán)要求以質(zhì)押的不動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該不動產(chǎn)之價款優(yōu)先受償。

我們認為，上述觀點是值得商榷的。對不動產(chǎn)質(zhì)押問題，不能僅因為擔保法對此沒有規(guī)定就一概認為其無效，而應當參照擔保法中動產(chǎn)質(zhì)押和不動產(chǎn)抵押的有關規(guī)定，根據(jù)法律的基本原則和精神來判定質(zhì)押合同的成立及其效力問題。

二、不動產(chǎn)質(zhì)押如何處理？

雖然不動產(chǎn)質(zhì)押并不為我國現(xiàn)行法律所承認，但是在法律實踐中卻存在著多種多樣的不動產(chǎn)質(zhì)押，碰到這種情況如何處理呢？

1、出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應當以書面形式訂立不動產(chǎn)質(zhì)押合同，并載明出質(zhì)的不動產(chǎn)。根據(jù)我國擔保法的規(guī)定，質(zhì)押合同為要式合同，必須履行特定的形式，即除了合同當事人設質(zhì)的一致意思表示外，還必須以書面形式訂立質(zhì)押合同，合同才能成立。如果當事人只是以口頭約定的方式設定不動產(chǎn)質(zhì)押的，債權(quán)人即使占有了質(zhì)押的不動產(chǎn)，也應以該質(zhì)押關系不符合質(zhì)押合同的形式要件而確認質(zhì)押不成立。質(zhì)押合同沒有載明出質(zhì)的具體的不動產(chǎn)的，因該質(zhì)押合同無明確的質(zhì)權(quán)指向?qū)ο?，缺少質(zhì)權(quán)成立的物質(zhì)基礎，也應當歸于不能成立。

2、出質(zhì)人對出質(zhì)的不動產(chǎn)必須享有所有權(quán)或處分權(quán)。對出質(zhì)的不動產(chǎn)，出質(zhì)人應當具有所有權(quán)或者依法享有處分權(quán)才能出質(zhì)。否則，不發(fā)生質(zhì)權(quán)設定的效力。擔保法司法解釋第84條關于出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)，債權(quán)人不知出質(zhì)人無處分權(quán)的，仍可對質(zhì)物行使質(zhì)權(quán)的規(guī)定，我們認為，該規(guī)定僅適用于動產(chǎn)質(zhì)押，而不能擴大和套用到不動產(chǎn)質(zhì)押上來，不動產(chǎn)質(zhì)押出質(zhì)人對質(zhì)物一定要有合法的所有權(quán)或處分權(quán)，否則，質(zhì)押都應當認定為無效。

3、擔保法第37條規(guī)定的不得用于抵押的財產(chǎn)，該財產(chǎn)不能用于質(zhì)押。抵押與質(zhì)押，除了在是否轉(zhuǎn)移占有和公示方式上存有根本的區(qū)別之外，在其他方面并無本質(zhì)的不同，因此不得抵押的財產(chǎn)理所當然也不得用于質(zhì)押。如：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等等。這些財產(chǎn)都不得用于質(zhì)押，如用于質(zhì)押的，應當認定質(zhì)押無效。

4、出質(zhì)人必須將不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人實際控制、占有。不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)占有雖然比較困難，但出質(zhì)人將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交質(zhì)權(quán)人占有是不動產(chǎn)質(zhì)押生效的要件，出質(zhì)人只有將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人，質(zhì)權(quán)人實際控制、占有了該不動產(chǎn)，質(zhì)押才能生效。否則，質(zhì)押不生效。在確定是否“移轉(zhuǎn)占有”上，要把握住兩條：一是移轉(zhuǎn)占有為確已完成的實際占有，而不能采用間接占有、推定占有的占有方式；二是質(zhì)權(quán)人占有不動產(chǎn)須持連續(xù)狀況，直到債權(quán)消滅為止。對于以不動產(chǎn)設質(zhì)后，質(zhì)權(quán)人讓出質(zhì)人代為占有該不動產(chǎn)的；質(zhì)權(quán)人占有出質(zhì)的不動產(chǎn)后，因?qū)|(zhì)物保管困難等原因，又將該不動產(chǎn)返還給出質(zhì)人占有的；以及質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)前放棄了對不動產(chǎn)占有的情況的，均應認定該不動產(chǎn)質(zhì)押無質(zhì)權(quán)設定的效力。

5、質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)，應當與質(zhì)押合同載明的出質(zhì)的不動產(chǎn)相一致。最高人民法院關于適用《擔保法》的司法解釋第89條規(guī)定了“質(zhì)押合同中對質(zhì)押的財產(chǎn)約定不明或者約定的出質(zhì)財產(chǎn)與實際移交的財產(chǎn)不一致的，以實際交付占有的財產(chǎn)為準”。我們認為，該規(guī)定是針對動產(chǎn)質(zhì)押所作出的，對于不動產(chǎn)質(zhì)押，應本著合同效力從嚴掌握的原則，不宜參照此執(zhí)行。如果合同上載明出質(zhì)的不動產(chǎn)，與實際移交質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)不一樣的，應當認定質(zhì)押無效，質(zhì)權(quán)人以實際占有的不動產(chǎn)主張質(zhì)權(quán)的，不應予以支持。