一、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有哪些？

根據(jù)合同法第286條規(guī)定，首先應(yīng)進(jìn)行催告，即工程竣工后，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人應(yīng)向發(fā)包人催告，限定發(fā)包人在一定期限內(nèi)支付價(jià)款，如果未經(jīng)過(guò)催告，直接向法院申請(qǐng)拍賣(mài)的，人民法院不應(yīng)受理。其次是協(xié)商，即發(fā)包人逾期不支付的，雙方可以進(jìn)行協(xié)商將該工程折價(jià)歸承包人，但這里應(yīng)注意：

第一，該工程不宜折價(jià)的除外，所謂“不 宜”是指所建工程的性質(zhì)和作用“不宜”，如機(jī)場(chǎng)、港口、軍事設(shè)施及影響國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)工程等，而不能理解為發(fā)包人“不愿”。

第二，法條規(guī)定是可以協(xié)商，而不是必經(jīng)程序，它不同于催告是必經(jīng)的，有一方不愿協(xié)商的就可向人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)。再次是申請(qǐng)拍賣(mài)程序，即承包人經(jīng)催告仍不能取得工程款的，即可以與發(fā)包人協(xié)商，也可直接申請(qǐng)人民法院將該工程進(jìn)行拍賣(mài)，從中優(yōu)先受償。但一旦承包人向法院提出申請(qǐng)后，法院又該如何進(jìn)行操作?法條并未規(guī)定，立法時(shí)也未作詳盡的考慮。

這種申請(qǐng)是否要經(jīng)過(guò)訴訟程序，還是直接進(jìn)入執(zhí)行程序?如果不經(jīng)過(guò)訴訟程序，實(shí)踐中存有二大難題：

第一，法定抵押權(quán)的權(quán)利范圍如果確定，實(shí)踐中承建人與發(fā)包人對(duì)工程款的結(jié)算，往往是有分歧的，必然要委托有關(guān)部門(mén)鑒定或?qū)徲?jì)，這種鑒定(審計(jì))結(jié)論未經(jīng)質(zhì)證，顯然有悖程序公正。

第二，如果直接進(jìn)入執(zhí)行程序，法院的執(zhí)行依據(jù)是什么?當(dāng)事人的申請(qǐng)書(shū)顯然不能作為執(zhí)行依據(jù)，如由法院執(zhí)行庭應(yīng)直接下裁定，結(jié)論又根據(jù)什么下。所以我們認(rèn)為，這里的“申請(qǐng)”，應(yīng)先由當(dāng)事人向人民法院提起確認(rèn)之訴，經(jīng)法院審理后作出裁判，爾后進(jìn)入執(zhí)行程序進(jìn)行拍賣(mài)。

二、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序是怎樣的？

法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)何為優(yōu)先，在理論上存有三種觀點(diǎn)，一是法定抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)；二是約定抵押優(yōu)先說(shuō)；三是同等效力按比例受償說(shuō)。我們認(rèn)為合同法之所以規(guī)定法定抵押權(quán)的目的，就在于其優(yōu)先于約定抵押權(quán)。所以當(dāng)法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)競(jìng)合時(shí)，應(yīng)先保證法定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果同一工程有數(shù)個(gè)法定抵押權(quán)競(jìng)合時(shí)，應(yīng)分別按其自己設(shè)定的抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、優(yōu)先受償。如同一抵押物有數(shù)個(gè)法定抵押權(quán)，應(yīng)按比例受償。

法定抵押權(quán)與消費(fèi)者的債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)何為先的問(wèn)題也存有爭(zhēng)議，有的學(xué)者認(rèn)為“消費(fèi)者屬于生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人屬于經(jīng)營(yíng)利益應(yīng)退居其次”。我們認(rèn)為這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)椋?/p>

(1)承包人所享有的法定抵押權(quán)，未必全是“經(jīng)營(yíng)利益”，這里面包含大量的職工工資、雇工的報(bào)酬，同樣有“生存利益”，況且，承包人墊支投入的材料或設(shè)備，在發(fā)包人未付清價(jià)款之前，所有權(quán)未必已全部轉(zhuǎn)移，對(duì)某一些事先有約定在未付清價(jià)款之前，該物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，對(duì)這一部分財(cái)產(chǎn)還有一個(gè)物上請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題。

(2)法定抵押權(quán)有可能難以實(shí)現(xiàn)，如果所建工程全部是商品房，而且發(fā)包人已全部進(jìn)行預(yù)售。這樣承包人完全可能因“退居其次”，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)法定抵押權(quán)，這顯然有悖立法的初衷。

(3)特殊保護(hù)消費(fèi)者的利益，不應(yīng)損害第三人的合法權(quán)益。特別是在發(fā)包人尚未交房或雖交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，該房屋仍屬發(fā)包人所有的情況下，承包人的法定抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)于消費(fèi)者的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。至于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，可另行向發(fā)包人(開(kāi)發(fā)商)進(jìn)行索賠，并追究其違約責(zé)任。否則眾多的職工、雇工的工資、報(bào)酬不能兌現(xiàn)，會(huì)直接影響社會(huì)穩(wěn)定。