一、前期策劃合同的定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類(lèi)合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)付諸實(shí)施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、簽訂前期策劃合同應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、正確定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬(wàn)能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問(wèn)”作用，僅僅依靠“顧問(wèn)”的顧問(wèn)工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?！安邉澣f(wàn)能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見(jiàn)影，一通百通，成了無(wú)所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同合而為一，稱(chēng)《全程策劃與代理銷(xiāo)售合同》。筆者認(rèn)為，兩類(lèi)合同根本沒(méi)有合并訂立的必要：

（1） 兩類(lèi)合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷(xiāo)售房屋。無(wú)論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看，兩類(lèi)合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類(lèi)合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī)，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《代理銷(xiāo)售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒(méi)有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒(méi)有確立項(xiàng)目的銷(xiāo)售方向，開(kāi)發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。

對(duì)受托人而言，前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查－分析論證－獨(dú)創(chuàng)性策劃的過(guò)程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。 如果委托人給予受托人的時(shí)間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤(pán)的修改翻版。最終，利益的受害者是開(kāi)發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn)，對(duì)受托人應(yīng)遞交書(shū)面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對(duì)受托人應(yīng)遞交書(shū)面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類(lèi)合同糾紛形成的重要原因，也是此類(lèi)糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專(zhuān)業(yè)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì)，且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無(wú)詳盡規(guī)定。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款，四是房屋銷(xiāo)售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí)，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)，應(yīng)訂立違約責(zé)任條款和爭(zhēng)議解決方式條款。對(duì)于在合同履行過(guò)程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同過(guò)程中受托人泄露委托人商業(yè)秘密等違約行為作出違約責(zé)任的約定；并在爭(zhēng)議解決方式中約定是通過(guò)訴訟途徑解決或通過(guò)仲裁途徑解決雙方因合同爭(zhēng)議所發(fā)生的糾紛。