一、房屋買(mǎi)賣中的交付使用

商品房預(yù)售合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對(duì)交付使用的爭(zhēng)議頗大。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國(guó)合同法第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，合同法第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！焙贤ㄖ小敖桓丁笔俏餀?quán)理論上的物權(quán)變動(dòng)，而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)。因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，其還須協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)受人。

有學(xué)者認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商在產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的情況下，和第三方進(jìn)行同一商品房的買(mǎi)賣，甚至與第三方進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記使得第三方取得該商品房的所有權(quán)，即我們常見(jiàn)的“一物二賣”違約現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)方的利益。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一物二賣”現(xiàn)象主要原因在于商品房買(mǎi)賣合同多為預(yù)售合同，簽訂合同時(shí)，商品房仍未符合約定，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理則需要商品房竣工并具備相關(guān)條件才得以實(shí)現(xiàn)，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)時(shí)間差進(jìn)行一物二賣。

雖然《商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。但是從規(guī)定中我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)，預(yù)售合同簽訂與預(yù)售合同登記之間可以有一個(gè)月的時(shí)間差，這也給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一物二賣”的可趁機(jī)會(huì)。因此，我們認(rèn)為該司法解釋對(duì)交付使用的定義并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一物二賣”，相反，給交付使用提供了一個(gè)客觀的、操作性比較強(qiáng)的司法標(biāo)準(zhǔn)。

二、開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的抗辯理由

遲延交付案件中，法院對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責(zé)性的學(xué)理爭(zhēng)論。我們認(rèn)為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。所以，如果買(mǎi)方無(wú)故惡意不領(lǐng)取鑰匙入住，卻要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，顯然對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不公平。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遲延履行抗辯事由，經(jīng)調(diào)查，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1、以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。

2、以人為因素為表現(xiàn)形式的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強(qiáng)制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。此類抗辯理由常見(jiàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方受領(lǐng)，買(mǎi)方因?yàn)樯唐贩看嬖谥撤N瑕疵而拒絕受領(lǐng)，導(dǎo)致了遲延交付。我們認(rèn)為，對(duì)第1種抗辯理由要考慮：

（1）如果影響遲延交付的自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由就不應(yīng)成立，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商本就有能力預(yù)見(jiàn)此因素的影響力。

（2）從普通人的觀念看來(lái)，自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工。一些案件中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅提供氣象局的關(guān)于延期施工期間的氣象報(bào)告，卻無(wú)充分理由說(shuō)明該自然現(xiàn)象能夠并且已經(jīng)阻礙商品房施工的進(jìn)程。對(duì)第2種抗辯理由，應(yīng)該注意：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因非行政主體之第三人的原因?qū)е铝诉t延交付，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯理由就不能成立。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會(huì)公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。

（3）買(mǎi)方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。如果理由正當(dāng)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的材料，否則買(mǎi)方有權(quán)拒收，盡管開(kāi)發(fā)商發(fā)出了交房通知書(shū)。

當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋屬于雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認(rèn)定不構(gòu)成遲延交付。