一、遲延交付商品房的違約責(zé)任

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十七條規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。

《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，審判實(shí)務(wù)中，該原則往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時，應(yīng)注意賠償損失與約定違約金的關(guān)系。我們認(rèn)為根據(jù)私法自治原則，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

二、遲延交付商品房的違約金

關(guān)于遲延交付商品房的違約金計算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。若是逾期到具備交房條件時才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實(shí)際交房之日止。有觀點(diǎn)認(rèn)為違約金應(yīng)從約定交房日計至開發(fā)商已送達(dá)交房通知書中確定的交房之日止，按此邏輯，只要開發(fā)商通知買方接收房屋，就可以免除因自己的過錯產(chǎn)生的違約責(zé)任，這無異于鼓勵開發(fā)商依仗自己的優(yōu)勢地位，隨時將不具備交房條件的商品房交付給買方。這就損害了買方的合法利益，違背民法的平等和誠信原則。

我們在調(diào)研中，遇到這樣的案例：買賣雙方約定，“若實(shí)際交房日期在合同規(guī)定的交房日期之后三個月以內(nèi)不視為逾期交房，出賣人無須承擔(dān)違約責(zé)任；若實(shí)際交房日期超過合同規(guī)定交房日期三個月以上，無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣人應(yīng)按購房合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。”當(dāng)事人的特殊約定并不違法，應(yīng)予尊重。問題爭議的是，房地產(chǎn)開發(fā)商超過三個月交房，買方要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任起算點(diǎn)是否包括這三個月呢？我們傾向認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括這三個月。約定交房日期的目的是保證開發(fā)商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔(dān)違約責(zé)任。買賣雙方約定了交房日期的同時又約定三個月內(nèi)任何時候交房均不視為逾期交房的寬限期，這說明真正約束開發(fā)商的是約定交房日起三個月結(jié)束的次日，因此，雙方的交房日期起算點(diǎn)名義上為約定的交房日期，實(shí)際上應(yīng)包括三個月即從雙方約定的實(shí)際交房之日至三個月結(jié)束的次日起。