一、房屋認(rèn)購意向書的法律效力

在商品房的買賣，我們經(jīng)常遇到由于簽訂“房屋認(rèn)購意向書”而產(chǎn)生的糾紛，那么“意向書”的效力如何？怎么解決？應(yīng)該從兩個方面來看。

1、一般的“意向書”。從“意向書”的本意看“意向書”是為了今后履行一定行為的約定，按照合同的特征看“意向書”應(yīng)該屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同就是指當(dāng)事人雙方就將來訂立一定的合同而簽訂的合同，將來訂立的合同稱為“本約”，而現(xiàn)在簽訂的約定將來訂立本約的合同叫做“預(yù)約”，兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力。那么對“意向書”的違約應(yīng)該如何解決呢？本人認(rèn)為應(yīng)該在“意向書”內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而不是承擔(dān)“本約”的違約責(zé)任。因此，“房屋認(rèn)購意向書”的效力也是如此。如“房屋認(rèn)購意向書”對所購房屋只有一個大概的意向，而沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有預(yù)付款等等，這樣的“房屋認(rèn)購意向書”是真正意義上的“意向書”，雙方當(dāng)事人“房屋認(rèn)購意向書”的違反應(yīng)該在其內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

2、標(biāo)題是“意向書”而實(shí)質(zhì)是“本約”合同。那么這樣的“意向書”應(yīng)該怎樣對待呢？本人認(rèn)為應(yīng)該按照“本約”合同對待。如“房屋認(rèn)購意向書”名稱是“意向書”而實(shí)質(zhì)是購買合同，合同的條款約定的非常明確，如對房屋的位置、戶型、面積、價款、物業(yè)等等都有了明確的約定，買方按照約定交了預(yù)付款或首付款。這樣的“意向書”應(yīng)視為“房屋買賣合同”。由此而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按“房屋買賣合同”的執(zhí)行。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實(shí)就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，雙方簽訂的認(rèn)購意向書是否具有法律效力還取決于開發(fā)商是否取得了相應(yīng)的法律手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！彼裕慈〉蒙唐奉A(yù)售許可證而簽訂的購房合同（包括意向書）是沒有法律效力的。

二、開發(fā)商違背認(rèn)購意向書的責(zé)任

對于開發(fā)商違背“意向書”約定，隨意漲價之違約行為，開發(fā)商的觀點(diǎn)很明確：大不了支付違約金就是了！仿佛在法律上違約金就是解除合同的對價，承擔(dān)了違約責(zé)任就可以理所當(dāng)然地?fù)Q取了解除合同的單方權(quán)利。

其實(shí)，法律并非如此規(guī)定。 從違約金的性質(zhì)來說，有賠償性與懲罰性之分，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當(dāng)履約方?jīng)]有因不履約方之過錯受到實(shí)際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質(zhì)屬性的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其約定的違約責(zé)任具有雙重性。

對于所約定的非單純賠償性違約責(zé)任而言，法律沒有賦予不履約方可以支付違約金為代價，當(dāng)然換取解約的權(quán)利。依照我國合同法的精神，一方違約的，支付違約金以后，合同能繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行，不能履行的，對于違約金不足以補(bǔ)償實(shí)際損失的部分，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。這正是我國合同法的誠信原則和交易安全原則以及保護(hù)守約方權(quán)利不受侵害之理念所要求的；這也是定金與違約金之功能區(qū)別之一。除雙方有特別明確為賠償性違約責(zé)任的外，不存在可以承擔(dān)違約金為代價當(dāng)然取得解約權(quán)利，即違約金一般不是開發(fā)商當(dāng)然解約的對價。