一、房產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容

（一）房屋

也就是經(jīng)濟法律關(guān)系中所講的“標(biāo)的”,即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。所售房屋必須是屬于賣方所有,倘若是與他人共有房產(chǎn),必須征得他人的同意才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、出售房屋。在售房條款里應(yīng)包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量。在數(shù)量上應(yīng)明確計量單位,在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房,以及房屋座落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外,對于房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)治理都必須明確清楚。

（二）價款

價款是一方當(dāng)事人以貨幣形式支付對方房屋的代價,是買受人最主要的義務(wù)。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一,也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價值表現(xiàn)。在合同中應(yīng)明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。

（三）履行合同的期限和方式

主要是指房屋支付的日期和交付手續(xù),房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如,房價是現(xiàn)鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應(yīng)規(guī)定清楚明白,切忌模棱兩可。

（四）產(chǎn)權(quán)登記

這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁,也是購房最重要、必不可少的一環(huán)。假如不辦理產(chǎn)權(quán)登記,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力,日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,將對買受人產(chǎn)生不利,帶來一系列不必要的麻煩。因此,在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時間以及有關(guān)費用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標(biāo)準本文第19條。

（五）稅費負擔(dān)

根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,確定應(yīng)負擔(dān)的稅費。產(chǎn)權(quán)過戶登記費、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費用,由買方承擔(dān)。

（六）房屋基地使用權(quán)

我國的《憲法》和《土地治理法》對此作了明確規(guī)定:房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體,當(dāng)事人無權(quán)通過房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權(quán),房屋所有人對其基地只有使用權(quán)。同時,房屋所有人還必須服從城市建設(shè)規(guī)劃的要求,按規(guī)定繳納土地使用費。此條款可在產(chǎn)權(quán)登記時進行附加說明即可。

（七）違約責(zé)任

即違反合同的責(zé)任,是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照訂的條款履行自己的義務(wù),但是由于主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒有履行自己應(yīng)盡的義務(wù),叫做違約或違反合同。在購房合同中,賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題;賣方出賣的房產(chǎn),在產(chǎn)權(quán)上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有:不按期支付價款;無正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔(dān)的民事責(zé)任有:強制履行合同,支付違約金,賠償損失等。

（八）其他款項

主要還應(yīng)包括合同主體,公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立,享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。購房合同中應(yīng)對合同主體加以說明。

二、購房者如何防范購房風(fēng)險

購房者應(yīng)注重以下幾點：

1、要求售房者提供所有可以提供的批準文件,每份文件要從頭到尾,完完整整,包括文字、表格、圖紙。各個文件相互對照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。

2、盡可找機會到能開發(fā)商辦公地點查驗營業(yè)執(zhí)照、立項文件等重要手續(xù)的原件。

3、假如立項、規(guī)劃設(shè)計、土地使用權(quán)、開工等文件中,建設(shè)單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符,應(yīng)要求售房單位明確出示有關(guān)部門涉及此方面內(nèi)容的文件或有關(guān)協(xié)議。

4、了解有關(guān)行政治理部門的權(quán)限、主管內(nèi)容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣,以查驗售房單位提交的手續(xù)是否真實。

5、必要時到有關(guān)部門咨詢該項目各項手續(xù)辦理情況及審批的具體內(nèi)容,以求得到最準確的驗證。