一、逾期辦證的違約金怎么算

依照最高人民法院《商品房買賣合同解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”的規(guī)定，對(duì)商品房買賣合同履行中開發(fā)商一方逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。但是該條款對(duì)開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證所支付的違約金能否適用訴訟時(shí)效卻沒有作出明確的規(guī)定。按照合同法理，一般來說，違約金應(yīng)從開發(fā)商在約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)的辦證義務(wù)之日起計(jì)算。根據(jù)民法原理，逾期辦證是一種違約行為，買受人要求開發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起，買受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起算。在審判實(shí)踐中，開發(fā)商的原因造成逾期辦證的違約金之訴訟時(shí)效起算不能一概而論，因情而異。

最高人民法院民一庭法官韓延斌（曾參加《商品房買賣合同解釋》起草工作）在《人民司法》2006年第5期或《民事審判指導(dǎo)與參考》2006年第1輯上發(fā)表的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條規(guī)定的解讀》一文中認(rèn)為： 逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算應(yīng)分三種情況處理：第一，當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效；第二，當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效；第三，當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算的，從公平誠(chéng)信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照《中國(guó)人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。在理解適用該規(guī)定時(shí)，也是將違約責(zé)任作為繼續(xù)性債權(quán)來確定違約金數(shù)額，這既可促使出賣人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，有利于平衡當(dāng)事人之間的利益。筆者同意其分出合同中對(duì)違約金有無約定、如何約定的三種不同情況來確定逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算方法。但經(jīng)過幾年的審判實(shí)踐，需要補(bǔ)充以下兩種情況。

第一，當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效；沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日起參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)逐日或逐月計(jì)算。每日或每月的違約金均為獨(dú)立債權(quán)，有獨(dú)立的清償期限，應(yīng)單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效逐日或逐月屆滿。買受人訴請(qǐng)開發(fā)商支付起訴前兩年內(nèi)的違約金，應(yīng)予以支持；兩年前的違約金如果沒有時(shí)效中斷、中止或延長(zhǎng)事由的，則不予支持。

第二，開發(fā)商雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應(yīng)從買受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時(shí)效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求（吳慶寶主編：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》，第207頁，人民法院出版社2007年1月第1版）。

二、逾期辦證違約金注意的問題

第一，當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額，有的約定按每日千分之一或更高比率計(jì)算，由于開發(fā)商拖延辦證時(shí)間過長(zhǎng)，導(dǎo)致違約金計(jì)算出來的數(shù)額過巨。如果開發(fā)商請(qǐng)求調(diào)低的，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。至于調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)或比例，參照《商品房買賣合同解釋》第十六條中“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；”的規(guī)定，以最多不超過購(gòu)房款總額的百分之二計(jì)算違約金為宜。之所以參照而非依照《商品房買賣合同解釋》第十六條的規(guī)定調(diào)整過高的違約金比例，是因?yàn)橛馄谵k證的違約行為與遲延交房的違約行為相比較，前者的過錯(cuò)程度輕于后者，所以開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約金責(zé)任，就不應(yīng)象合同約定開發(fā)商遲延交房所支付的過高違約金那樣，依照上述規(guī)定的違約金調(diào)整比例進(jìn)行調(diào)整。換言之，逾期辦證的違約金不應(yīng)大于或等于遲延交房的違約金。

第二，違約金計(jì)算的截止日期應(yīng)為開發(fā)商向買受人發(fā)出通知之日。依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條、《商品房銷售管理辦法》第三十四條、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條的規(guī)定，辦證是出賣人、買受人和房產(chǎn)權(quán)證登記機(jī)關(guān)相互協(xié)作、互相銜接的過程。這一過程簡(jiǎn)單可歸結(jié)為：兩次申請(qǐng)、兩次審查、一次通知。即依開發(fā)商申請(qǐng)而啟動(dòng)初始登記程序，依買受人申請(qǐng)而啟動(dòng)轉(zhuǎn)移登記程序，登記機(jī)關(guān)分別對(duì)兩次申請(qǐng)的理由、依據(jù)及材料進(jìn)行審查，然后頒發(fā)相關(guān)證書。但初始登記完成后，買受人未必知道，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，以便買受人及時(shí)提出辦證申請(qǐng)。據(jù)此辦證過程中將出現(xiàn)五個(gè)期限：1、出賣人申請(qǐng)初始登記之日；2、出賣人領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單之日；3、出賣人向買受人發(fā)出通知之日；4、買受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記之日；5、買受人領(lǐng)取房產(chǎn)證之日。應(yīng)當(dāng)以開發(fā)商向買受人發(fā)出通知之日確定為違約金計(jì)算的截止日的理由在于：開發(fā)商領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單時(shí)具備了辦證條件，并向買受人發(fā)出通知之日起，開發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。此后，買受人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記和登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記以及頒發(fā)房產(chǎn)證所需要的時(shí)間（即上述第4、5個(gè)期限），不屬于開發(fā)商履行協(xié)助辦證義務(wù)的范圍，因此在該兩個(gè)期限內(nèi)出現(xiàn)的辦證遲延，不屬于開發(fā)商的原因，開發(fā)商無需承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，開發(fā)商向買受人發(fā)出通知之日為其承擔(dān)違約金責(zé)任的截止日期。審判實(shí)踐中，有的判決書判決開發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任的截止日期為開發(fā)商辦理房產(chǎn)證完畢之日，有擴(kuò)大開發(fā)商違約責(zé)任之嫌。