一、不動產(chǎn)質(zhì)押如何處理
不動產(chǎn)質(zhì)押并不為我國現(xiàn)行法律所承認(rèn)，但是在法律實踐中卻存在著多種多樣的不動產(chǎn)質(zhì)押，碰到這種情況如何處理呢？由法律界來告訴您：
1、出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立不動產(chǎn)質(zhì)押合同，并載明出質(zhì)的不動產(chǎn)。根據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，質(zhì)押合同為要式合同，必須履行特定的形式，即除了合同當(dāng)事人設(shè)質(zhì)的一致意思表示外，還必須以書面形式訂立質(zhì)押合同，合同才能成立。如果當(dāng)事人只是以口頭約定的方式設(shè)定不動產(chǎn)質(zhì)押的，債權(quán)人即使占有了質(zhì)押的不動產(chǎn)，也應(yīng)以該質(zhì)押關(guān)系不符合質(zhì)押合同的形式要件而確認(rèn)質(zhì)押不成立。質(zhì)押合同沒有載明出質(zhì)的具體的不動產(chǎn)的，因該質(zhì)押合同無明確的質(zhì)權(quán)指向?qū)ο?，缺少質(zhì)權(quán)成立的物質(zhì)基礎(chǔ)，也應(yīng)當(dāng)歸于不能成立。
2、出質(zhì)人對出質(zhì)的不動產(chǎn)必須享有所有權(quán)或處分權(quán)。對出質(zhì)的不動產(chǎn)，出質(zhì)人應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)或者依法享有處分權(quán)才能出質(zhì)。否則，不發(fā)生質(zhì)權(quán)設(shè)定的效力。擔(dān)保法司法解釋第84條關(guān)于出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)，債權(quán)人不知出質(zhì)人無處分權(quán)的，仍可對質(zhì)物行使質(zhì)權(quán)的規(guī)定，筆者認(rèn)為，該規(guī)定僅適用于動產(chǎn)質(zhì)押，而不能擴大和套用到不動產(chǎn)質(zhì)押上來，不動產(chǎn)質(zhì)押出質(zhì)人對質(zhì)物一定要有合法的所有權(quán)或處分權(quán)，否則，質(zhì)押都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
3、擔(dān)保法第37條規(guī)定的不得用于抵押的財產(chǎn)，該財產(chǎn)不能用于質(zhì)押。抵押與質(zhì)押，除了在是否轉(zhuǎn)移占有和公示方式上存有根本的區(qū)別之外，在其他方面并無本質(zhì)的不同，因此不得抵押的財產(chǎn)理所當(dāng)然也不得用于質(zhì)押。如：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)等等。這些財產(chǎn)都不得用于質(zhì)押，如用于質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)押無效。
4、出質(zhì)人必須將不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人實際控制、占有。不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)占有雖然比較困難，但出質(zhì)人將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交質(zhì)權(quán)人占有是不動產(chǎn)質(zhì)押生效的要件，出質(zhì)人只有將出質(zhì)的不動產(chǎn)移交于質(zhì)權(quán)人，質(zhì)權(quán)人實際控制、占有了該不動產(chǎn)，質(zhì)押才能生效。否則，質(zhì)押不生效。在確定是否“移轉(zhuǎn)占有”上，要把握住兩條：一是移轉(zhuǎn)占有為確已完成的實際占有，而不能采用間接占有、推定占有的占有方式;二是質(zhì)權(quán)人占有不動產(chǎn)須持連續(xù)狀況，直到債權(quán)消滅為止。對于以不動產(chǎn)設(shè)質(zhì)后，質(zhì)權(quán)人讓出質(zhì)人代為占有該不動產(chǎn)的;質(zhì)權(quán)人占有出質(zhì)的不動產(chǎn)后，因?qū)|(zhì)物保管困難等原因，又將該不動產(chǎn)返還給出質(zhì)人占有的;以及質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)前放棄了對不動產(chǎn)占有的情況的，均應(yīng)認(rèn)定該不動產(chǎn)質(zhì)押無質(zhì)權(quán)設(shè)定的效力。
5、質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與質(zhì)押合同載明的出質(zhì)的不動產(chǎn)相一致。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》的司法解釋第89條規(guī)定了“質(zhì)押合同中對質(zhì)押的財產(chǎn)約定不明或者約定的出質(zhì)財產(chǎn)與實際移交的財產(chǎn)不一致的，以實際交付占有的財產(chǎn)為準(zhǔn)”。筆者認(rèn)為，該規(guī)定是針對動產(chǎn)質(zhì)押所作出的，對于不動產(chǎn)質(zhì)押，應(yīng)本著合同效力從嚴(yán)掌握的原則，不宜參照此執(zhí)行。如果合同上載明出質(zhì)的不動產(chǎn)，與實際移交質(zhì)權(quán)人占有的不動產(chǎn)不一樣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)押無效，質(zhì)權(quán)人以實際占有的不動產(chǎn)主張質(zhì)權(quán)的，不應(yīng)予以支持。
二、動產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保的范圍
質(zhì)押擔(dān)保的范圍，原則上應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自由約定。如果沒有約定或約定不明時，應(yīng)當(dāng)適用法定質(zhì)押擔(dān)保的范圍，即主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、質(zhì)物保管費用和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費用。
主債權(quán)是指動產(chǎn)質(zhì)押所擔(dān)保的主債務(wù)合同中債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)，這里不包括利息以及其他因主債權(quán)產(chǎn)生的孳息債權(quán)。
利息指實行質(zhì)權(quán)時主債權(quán)的已屆清償期的一切利息，利息可以按照法律規(guī)定確定，也可以由當(dāng)事人約定，但不能違反法律的規(guī)定約定過高的利息，否則法律不予保護。
違約金是指債務(wù)人未履行合同約定的義務(wù)，按照法律規(guī)定或者合同約定，應(yīng)當(dāng)給付債權(quán)人的金額。
損害賠償金是指債務(wù)人未履行合同，給債權(quán)人造成損害的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)慕痤~。
質(zhì)物保管費用是指質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物，在保管質(zhì)物期間所支出的費用。例如，對質(zhì)物進行必要維護所需費用，對質(zhì)物(如動物)進行飼養(yǎng)所支出的費用。
實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費用是指實現(xiàn)質(zhì)權(quán)時所需的一切費用。例如，質(zhì)物估價的費用、質(zhì)物拍賣費用等。
當(dāng)事人約定質(zhì)押擔(dān)保范圍的，可以小于法定擔(dān)保范圍，也可以不限于法定擔(dān)保范圍，只要當(dāng)事人的約定不違反平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就是有效的，受法律保護的。質(zhì)權(quán)與擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，質(zhì)權(quán)也消滅。
