一、什么是不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押

我國《擔(dān)保法》關(guān)于質(zhì)押的問題，僅規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押未予涉及。

不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其不動(dòng)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有，以該不動(dòng)產(chǎn)來擔(dān)保債務(wù)的履行，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有以該不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者依法拍賣、變賣該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。由于不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來說，它屬于不能移動(dòng)或者移動(dòng)就會(huì)損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，因此在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人們極少用不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置質(zhì)押，即很少遇到債務(wù)人或第三人將其不動(dòng)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有，將該不動(dòng)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保之情況，而一般都是以不動(dòng)產(chǎn)來抵押，即以不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的占有方式，將該不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押與質(zhì)押，均屬物的擔(dān)保方式，當(dāng)債務(wù)人不覆行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人都享有以擔(dān)保物折價(jià)或者以拍賣、變賣擔(dān)保物的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，當(dāng)事人通過設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押，可以達(dá)到與設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押同樣的目的，而且避免了質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有而不動(dòng)產(chǎn)又不便于移轉(zhuǎn)占有所帶來的麻煩，債務(wù)人在保證擔(dān)保物的價(jià)值不減少的情況下可以繼續(xù)使用擔(dān)保物，債權(quán)人也因標(biāo)的物不移轉(zhuǎn)占有而免除其對(duì)標(biāo)的物的保管義務(wù)。

總之，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押方便可行，而以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押操作困難，人們自然就從優(yōu)擇取。但是“通?！辈⒉荒芎w“特殊”，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押雖屬罕見，卻并非絕無，在個(gè)別情況下以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)質(zhì)的事實(shí)畢竟還是存在的。

二、以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押在法律上的效力

由于我國《擔(dān)保法》關(guān)于質(zhì)押一章，只對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押作了規(guī)定，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押未作規(guī)定，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)能不能用來設(shè)定質(zhì)押，法律是否承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押有效的問題，在審判實(shí)踐中就存在著很大的爭(zhēng)議。

一些同志認(rèn)為，我國《擔(dān)保法》作為一部專門規(guī)定擔(dān)保問題的法律，在立法時(shí)必然會(huì)考慮到它的完整性和規(guī)范性，既然擔(dān)保法對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押作了明確的規(guī)定，決不可能遺漏與之相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押問題。按照物權(quán)法定主義這一民法的一般原則，當(dāng)事人對(duì)質(zhì)押標(biāo)的物是不能任意約定的，擔(dān)保法對(duì)質(zhì)物的規(guī)定當(dāng)屬強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說，擔(dān)保法未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，就是否定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押這種擔(dān)保形式，當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，債權(quán)人無權(quán)要求以質(zhì)押的不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)款優(yōu)先受償。

以上觀點(diǎn)是偏面的、不正確的，是對(duì)擔(dān)保法立法精神和物權(quán)擔(dān)保原則的形而上學(xué)的理解。主要理由如下：

1、我國擔(dān)保法沒有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)質(zhì)押不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，其經(jīng)濟(jì)作用逐漸退化，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中已極少運(yùn)用。正是由于不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的情況十分少見，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押作出專門的規(guī)定也就沒有普遍意義，因此我國擔(dān)保法也就未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押作出專門規(guī)定。

2、擔(dān)保法雖然未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，但也未明文規(guī)定不允許以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)質(zhì)，不倡導(dǎo)的東西不等于一定就是禁止的東西，極少見的東西更不等于就是非法的東西。因此，不能因擔(dān)保法未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押就推定擔(dān)保法一律禁止以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押。

3、以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押，只要是當(dāng)事人協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，不損害公共利益和他人合法權(quán)益，并滿足質(zhì)押有效成立的形式條件和實(shí)質(zhì)要件，就沒有理由不承認(rèn)其存在的合法性。

總之，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押問題，不能僅因?yàn)閾?dān)保法對(duì)此沒有規(guī)定就一概認(rèn)為其無效，而應(yīng)當(dāng)參照擔(dān)保法中動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)法律的基本原則和精神來判定質(zhì)押合同的成立及其效力問題。