一．購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房存在六方面風(fēng)險(xiǎn)：

第一，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)弊端在《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定沒有出臺(tái)之前是不可回避的，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。法律提供給商品房的相關(guān)保障與救濟(jì)制度大部分對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院針對(duì)商品房買賣制定的司法解釋也無法適用于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果遇上房管部門整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能就會(huì)導(dǎo)致該項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除，那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開發(fā)商索要購(gòu)房款，進(jìn)而陷入進(jìn)退兩難的困境。這種情況在北京市房山區(qū)的一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目就發(fā)生過，現(xiàn)在還有的業(yè)主沒有要回房款。

第三，如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。

第四，商品房開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金是需要政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，所以其開發(fā)資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

第五，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑可能會(huì)不太暢通。

二．購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有什么誤區(qū)

誤區(qū)一，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。其實(shí)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房本身是合法建筑，建造鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房同樣是需要經(jīng)過政府主管部門規(guī)劃審批的，它只是在銷售環(huán)節(jié)和銷售對(duì)象方面和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑；

誤區(qū)二，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能轉(zhuǎn)讓。它的意思是指不能像普通商品房的轉(zhuǎn)讓方式去轉(zhuǎn)讓，而不是說絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓，既然是房屋，它必然是可以在二級(jí)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房其轉(zhuǎn)讓方式不同于普通商品房，普通商品房在建委辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，即使這種轉(zhuǎn)讓法律不予承認(rèn)，但在實(shí)踐中市場(chǎng)是認(rèn)可的，并且其交易成本比普通商品房低很多。